Участок от застройщика что значит

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства. Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов.

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности находится менее 10%. Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет. Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам. Возможна лишь строительная аренда.

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом — такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде.

Земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д). При комплексной застройке, если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату. Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо). Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя. В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами. Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться.

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке. Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

— изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

— единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако решать проблемы «обманутых дольщиков» для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Источник

Плюсы и минусы коттеджных поселков

Что такое коттеджный поселок, каковы их проблемы и преимущества?

Понятие «коттеджный поселок» в российской истории появилось не так давно, примерно в 90-х годах прошлого столетия. На законодательном уровне у этого понятия нет определения.

Коттеджный посёлок — это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельный участок и расположенный на нём дом, пригодный для проживания.)

Коттеджный поселок подразумевает собой охрану, готовые коммуникации, собственную инфраструктуру, в общем хороший уровень жизни. Формально он не является самостоятельным населенным пунктом.

Если вы задумаетесь о покупке участка (почитайте нашу статью о том, как правильно выбрать участок), и сомневаетесь, стоит ли покупать земельный участок в коттеджном поселке, надеемся наш обзор поможет вам сделать выбор.

Плюсы коттеджных поселков

Готовые новые коммуникации

Обычно участки в коттеджных поселках продаются «под ключ», т.е. к участкам уже подведены газ и электричество.

Это большой плюс, т.к. это экономит много вашего времени и средств: вам не придется проводить коммуникации, чинить или заменять их.

Организация коммуникаций с нуля обойдется недешево. Например, подключение газа в зависимости от региона и ситуации может выйти как 100 так и 700 тысяч. руб., электричества — около 50 тысяч руб., водоснабжения — в зависимости от вида ( от 30 до 150 тысяч руб.).

Это все очень обобщенные и примерные цифры, но все же. В целом организация коммуникаций может обойтись примерно в сумму от 200 до 800 тысяч руб. Помимо траты средств, придется разбираться в нюансах, тратить время нервы.

Также на участок в коттеджном поселке может быть уже подключен интернет.

Геологические исследования

Также плюсом для покупателя участка в коттеджном поселке будут уже выполненные геологические исследования, необходимые для:

проведения подземных коммуникаций;

определения несущей способности грунта для дальнейшей постройки дома;

определения уровня грунтовых вод;

для определения границ участка;

Проводить изыскания на участке придется в любом случае. Если они уже проведены — это сэкономит вам время и деньги.

Охрана поселка

Въезд в коттеджный поселок обычно оборудован КПП — контрольно-пропускным пунктом, что обеспечивает безопасность круглые сутки. Также поселок может быть огражден забором. Вы можете быть спокойны за сохранность своего имущества и за гуляющих по поселку детей.

Адекватные соседи

Хорошие соседи — далеко не маловажный пункт. Проживающий в коттеджном поселке контингент примерно одинаковый по платежеспособности и образу жизни. С такими соседями можно спокойно решать различные вопросы или просто найти новых друзей. В деревне жители более разноплановые, и кто будет вашим соседом — неизвестно.

Наличие сервисной компании

Хорошим преимуществом коттеджного поселка перед деревней является собственная сервисная компания. Например, за коттеджными поселками «Навигатора» следит компания «Навигатор-сервис». Она обеспечивает чистоту и порядок, уборку снега зимой, покос травы летом, вывоз мусора и т.д. Также туда можно обращаться и решать различные возникающие коммунальные вопросы.

Удобное расположение

Коттеджные поселки строятся недалеко от города (обычно в 20-40 минутах езды), вблизи ключевых магистралей. Поблизости всегда есть населенный пункт, где можно найти необходимую для жизни инфраструктуру, помимо той, что уже есть в самом коттеджном поселке.

Форма и расположение участков

Еще одним преимуществом коттеджного поселка перед деревней выступает заранее разработанная схема. То есть все спроектировано с предусмотрением какой-либо минимальной инфраструктуры. Формы участков ровные, большинство из них геометрически правильные, что облегчает планирование участка. При покупке участка не возникнет проблем с его границами.

Инфраструктура

В КП всегда есть инфраструктура для жизни: благоустроенные места отдыха, парки, детские и спортивные площадки, небольшие магазины и прочее. Такие поселки зачастую строятся у более крупных населенных пунктов, где обязательно будет школа, детский сад, больница, банкоматы и т.д.

Качественная дорога

Как правило до самого коттеджного поселка, так и внутри него прокладывается качественное дорожное покрытие. Вы можете не переживать, что дорогу размоет в демисезон.

Минусы коттеджных поселков

Стоимость земли

Конечно, самый главный минус покупки земли в коттеджном поселке — это высокая (относительно участка в обычной деревне или СНТ) стоимость земли. Однако, как мы выяснили, в эту стоимость уже входят:

что в итоге может даже сэкономить деньги и особенно время и нервы.

Цены на участки в разных коттеджным поселках можно посмотреть тут.

Девелопер может оказаться ненадежным

Никто не застрахован от того, что девелопер может оказаться ненадежным. Как и в случае с застройщиками многоквартирных домов, девелопер может пообещать сады, парки, богатую инфраструктуру, а на деле — ничего. Проверяйте надежность застройщика заранее, перед тем как выбирать участок. Устройте себе экскурсию по уже реализованным коттеджным поселкам, чтобы увидеть все своими глазами, пообщайтесь с жителями.

Выводы

Рассматривая все преимущества и недостатки коттеджных поселков можно сделать вывод, что плюсов у них намного больше. Стоимость таких участков хоть и выше, но подготовка самого участка к строительству дома обойдется дешевле, а дальнейшая жизнь в коттеджном поселке будет на порядок комфортнее.

Хорошо ли жить в коттеджном поселке

Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории.

Коттеджные поселки от Навигатор

Навигатор уже более 10 лет занимается реализацией земельных участков в коттеджных поселках. Вы можете купить землю в одном из них:

Приглашаем вас на экскурсию по наших коттеджным поселкам!

Источник