Титул договора что это значит

1. Титул

Первым элементом структуры договора является официальное наименование, или титул. Довольно часто, особенно в прошлом, наименование не выделяли в качестве отдельного элемента, считая его частью преамбулы. Польский профессор А. Клафковский писал: «Первая часть охватывает титул и введение»*(1728). Однако в наше время значение официального наименования стало столь существенным, что есть основания рассматривать его как отдельный элемент структуры. Титул имеет значение, в частности, для определения объекта и целей договора, в соответствии с которыми толкуется его содержание.

Следует, однако, учитывать, что наименование может служить и целям дезинформации о реальном содержании и характере договора. Договор об обороне Юго-Восточной Азии 1954 г. был заключен вопреки воле таких стран региона, как Индия, Бирма, Индонезия. В заключивших Договор странах проживало менее одной пятой населения Юго-Восточной Азии. Реально этот Договор был задуман как инструмент политики неазиатских держав*(1729). Договоры с одинаковым наименованием могут служить совершенно различным целям в зависимости от состава участников и их политики. Однако это не должно вести к недооценке значения наименования, ошибки и непродуманность здесь могут иметь весьма неприятные последствия. Едва ли было оправданным, например, включение слова «дружба» в титул договора СССР с Германией от 28 сентября 1939 г. — Договор о дружбе и границе между СССР и Германией.

Наименование может быть полным и неполным. Последнее характерно для договоров в упрощенной форме, в которых указывается лишь название самого акта, например «меморандум о взаимопонимании», все остальные сведения содержатся в тексте. Полное наименование состоит из названия самого акта, например договор; указания на его содержание, например о дружбе, торговле и мореплавании; полного именования сторон.

Титул многостороннего договора содержит наименование акта и его объект — «Международная конвенция о спасении» 1989 г. Полный титул двустороннего договора содержит, кроме того, полные официальные наименования участников: «Договор о дружбе, добрососедстве и сотрудничестве между Российской Федерацией и Корейской Народно-Демократической Республикой» 2000 г.

В титуле двусторонних договоров наименование сторон указывается в соответствии с правилом альтерната (чередования): на первом месте стоит наименование участника, которому принадлежит данный экземпляр текста договора. С учетом альтерната наименование используется и в дипломатических актах, но не всегда в средствах массовой информации. В титуле договоров с несколькими участниками стороны перечисляются в алфавитном порядке, причем алфавит определяется по соглашению договаривающихся государств.

В дипломатической практике договоры нередко именуются по месту и дате подписания, реже по имени лиц, подписавших или инициировавших договор, например «Московский договор 1990 года», «Советско-китайский договор 1950 года», «Соглашение Литвинов — Рузвельт 1933 года», «Пакт Бриана — Келлога 1928 года». Порой сокращенное наименование указывается в тексте договора. В Договоре о дружбе и торговле 1926 г. между СССР и Йеменом, подписанном в г. Сана — столице Йемена, говорилось: «Настоящий Договор о дружбе и торговле называется «Договором в Сана»*(1730).

Следует отметить практику Международной организации труда, которая уделяет особое внимание вопросам формы договоров. Она ввела в практику указание сокращенного наименования договора в самом тексте. Например, в преамбуле Конвенции 1935 г. относительно женщин, занятых на подземных работах в шахтах всех видов, сказано, что Конвенция «может цитироваться как Конвенция о подземных работах (женщин) 1935 г.».

Зачастую неофициальные наименования договоров получают широкое распространение и используются не только средствами массовой информации, но и в официальных дипломатических актах и даже в нормативных актах государств.

Источник

«Страховка от потери квартиры». Как работает страхование титула

Что такое титульное страхование

Это страхование от потери статуса собственника по причинам, о которых человек не знал, когда приобретал квартиру. Оно защищает исключительно юридические права — если собственник перестанет быть собственником по независящим от него причинам, страховая выплатит деньги.

Перестать быть владельцем недвижимости можно по разным причинам, смотря как квартира попала к человеку:

• Могут признать недействительным договор купли-продажи квартиры. Например, если при продаже были нарушены права собственников долей или несовершеннолетних владельцев.
• Появились наследники квартиры, о которых раньше не было известно.
• Было отменено решение суда, на основании которого квартира была передана в собственность.
• Регистратор Росреестра ошибся при внесении данных в базу.

Список на самом деле длиннее.

Проблемы могут возникнуть с любым жильём — унаследованным, построенным, купленным и приватизированным. На каждом этапе до регистрации права собственности могут произойти ошибки или быть нарушены права других людей, о которых становится известно позже. Это грозит собственнику потерей прав на недвижимость.

Зачем страховать титул

В реальной жизни сложно проверить прошлое квартиры и её владельцев: там может быть несколько продаж, наследство, приватизация и т. д. Ни один юрист или банк не способны на 100% гарантировать юридическую чистоту квартиры.

На каждом этапе истории жилья могли быть нарушения — сознательные или нет — о которых станет известно через несколько лет, что приведёт к потере права собственности на квартиру. Даже если вы добросовестный приобретатель.

Если вы не уверены в том, что в истории квартиры не было никаких нарушений или неизвестных событий, то страхование титула — самое подходящее решение.

Чем титульное страхование отличается от страхования квартиры

Титульное страхование никак не связано с физическим состоянием самой недвижимости. Квартира может быть в целости и сохранности, а вот права на неё могут оспорить и отобрать.

А при страховании квартиры страхуется её физическое состояние, никак не связанное с документами и правами на саму недвижимость. Такое страхование спасёт, если квартиру затопят или в ней случится пожар.

Когда можно застраховать титул

Это можно сделать в любой момент — и до того, как квартира перешла в собственность, например, при получении кредита в банке, и после этого. Главное — подписать договор страхования до того, как наступил страховой случай.

Обычно титульное страхование — требование банка, который выдаёт кредит на квартиру. В этом случае, как правило, потеря титула страхуется в пользу банка: если договор купли-продажи по какой-то причине признают недействительным, страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита, а оставшуюся сумму получит собственник, потерявший квартиру. Как правило, компании предлагают в этих случаях комплексное страхование: в одном договоре страхуют и титул, и саму квартиру, и жизнь и здоровье собственника.

Но можно застраховать титул и самому, если вы сомневаетесь в юридической чистоте квартиры.

Как застраховать титул

Если застраховать титул требует банк, он же и обозначит условия и даст список страховых компаний, в которых это можно сделать.

Если вы решили застраховать титул сами, изучите разные предложения. Обращайте внимание не только на размер страховой премии, но и на другие условия: снижается ли размер премии в следующие годы, какие случаи не признаются страховыми, участвует ли страховая в суде, если с квартирой возникают проблемы.

Какие документы понадобятся

У каждой страховой свои требования к документам, в зависимости от того, насколько детально их специалисты проверяют каждую квартиру.

Помимо паспорта, анкеты и кредитного договора у вас попросят документы на недвижимость. Обычно в этот список входят:

• свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Степень свежести выписки определяет сама страховая, но обычно это 30 дней;
• договор купли-продажи квартиры или другой документ, по которому квартира перешла в собственность. Это может быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.;
• технические документы на квартиру: технический паспорт, поэтажный план, экспликация или т. д. В разных регионах они могут называться по-разному. Такие документы тоже имеют свой срок действия, поэтому требования к ним лучше уточнить в страховой;
• отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости. Если титульное страхование — часть комплексного ипотечного страхования, то отчёт об оценке уже есть, и заказывать его дополнительно не нужно;
• выписка из домовой книги;
• финансовый лицевой счёт или карточка учёта собственника.

В зависимости от особенностей сделки, по которой квартира перешла в собственность, страховая может попросить и другие документы: например, согласие супруга на сделку, если квартиру продавал один из них, разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвовал несовершеннолетний, или справку из психоневрологического диспансера, если продавец квартиры — пожилой человек.

Сколько стоит титульное страхование

Страховая компания определяет размер страховой премии в процентах от суммы страхования. Обычно это от 0,13 до 0,3% от страховой суммы. Часто тариф зависит и от прошлого квартиры, и от того, какой год страхования подряд пошёл. Чем короче история квартиры, тем тариф меньше, а в первые годы страхования тариф больше, чем в последующие.

Окончательный размер премии скажут только после изучения документов на квартиру: страховая смотрит на историю недвижимости и может применить повышающий коэффициент, если сочтёт, что риски в данном случае выше. Например, если квартира часто и много раз продавалась.

Что признаётся страховым случаем?

Все страховые компании описывают эти случаи прямо в договорах, поэтому внимательно читайте, в каких именно ситуациях и на что вы сможете рассчитывать.

Вот список распространённых причин, из-за которых сделку могут признать недействительной (но он неполный):

• сделку провёл несовершеннолетний от 14 до 18 лет без согласия родителя или попечителя;
• сделку провели без согласия супруга;
• сделку совершил ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;
• сделку заключил человек в состоянии, когда он не понимал значение своих действий;
• сделку совершили под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или каких-то неблагоприятных обстоятельств;
• сделку совершил человек, который не имел на это полномочий или превысил свои полномочия, например, у представителя продавца закончился срок доверенности, или его доверенность и вовсе не давала право продавать квартиру;
• по основаниям, описанным в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)». Например, если за 1 год до подачи заявления на банкротство человек продал квартиру по сильно заниженной цене.

Кроме недействительных сделок, титульное страхование покрывает и другие риски, например, такие:

• права покупателя перешли человеку, владеющему долей в квартире, так как при продаже было нарушено его преимущественное право покупки;
• сделка была недействительной, потому что её заключил недееспособный человек.

Многие страховые компании готовы застраховать не только полную потерю статуса собственника, но и его ограничения. Например, если после покупки квартиры появился человек, имеющий право жить в ней. Право собственности не теряется, но сильно ограничивается.

Страховым случай признаётся после вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной.

От чего титульное страхование не поможет

Страховые компании сами перечисляют случаи, которые не признаются страховыми. Посмотрите перечень нестраховых случаев каждой компании и оцените, у какого предложения самый большой охват. При выборе страховой стоит обращать внимание не только на размер страховой премии, но и на ситуации, в которых страховая вам попросту не заплатит.

Вот, например, случаи, которые обычно не считаются страховыми:

• если собственник сам продал или подарил недвижимость, то есть добровольно отказался от статуса. Передумать не получится;
• если банк забрал квартиру или другие кредиторы требуют забрать квартиру за долги;
• в случае конфискации, реквизиции или изъятия недвижимости по решению государственных или муниципальных органов;
• если квартиру забрали из-за того, что собственник её плохо содержал (в законе это называется «бесхозяйственно»);
• если выяснится, что собственник приобрёл недвижимость при помощи обмана, насилия или угроз;
• если собственник совершил преступление, из-за которого он лишился права собственности на квартиру;
• если собственник самовольно сделал переустройство или перепланировку квартиры и т. д.

Полный перечень таких ситуаций можно узнать только из конкретного договора со страховой, но их примерные списки есть на сайтах или в общих правилах страхования некоторых компаний: ВСК, Росгосстрах, Ресо-Страхование.

На какую сумму можно застраховать титул

Эта сумма зависит от ситуации и от требований банка, если вы берёте кредит. Минимальная сумма в этом случае — размер невыплаченного кредита, поэтому если вы заключаете договор страхования на 12 месяцев ежегодно, то на следующий год страховая сумма, то есть сумма, которую вам выплатят при страховом случае, может уменьшаться.

Сумма страховки не бывает больше рыночной стоимости квартиры. Если вы покупали квартиру без участия банка и решили застраховать титул добровольно и только в свою пользу, то разумнее всего страховать на цену квартиры.

Какие выплаты можно получить в страховом случае

Если страховой случай всё же произошёл, то максимум, на который можно рассчитывать, — возмещение цены квартиры. А если квартира куплена в кредит, то часть денег пойдёт банку на погашение оставшейся суммы долга.

Остальные расходы страховая компенсировать не станет, обычно это закрепляется прямо в договоре. Так, не возмещаются:

• штрафы;
• моральный ущерб;
• судебные издержки;
• другие затраты, связанные с судебным разбирательством.

Стоит ли страховать титул

Титул точно стоит страховать в двух случаях:

1) если вы взяли кредит на покупку квартиры;

2) если вы не уверены в чистоте предыдущих сделок.

В этих ситуациях вы не только снижаете риск остаться без квартиры и денег, но и получаете юридическую помощь: страховые компании, как правило, участвуют в судебных спорах на стороне пострадавшего.

Коротко о страховании титула:

1. Страхование титула — это страхование от потери права собственности.
2. При страховании имущества вы страхуете квартиру физически, а титульное страхование защищает право собственности юридически.
3. Существуют случаи, которые не признаются страховыми. При выборе страховой компании внимательно изучите их.
4. Размер страховой премии может зависеть от истории квартиры.
5. При страховом случае можно получить только стоимость квартиры. Судебные расходы и моральный ущерб не возмещаются.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор:

Источник