Кооперативная квартира что это значит

Что такое кооперативная квартира

Содержание статьи

• Что такое кооперативная квартира
• Как объединить две квартиры в одну
• Как выглядит квартира в новостройке под самоотделку

Что такое ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы создавались добровольно, объединяя заинтересованных граждан или юридических лиц за счет членства. Такая квартира становится собственностью члена кооператива в том случае, если он выплатил паевой взнос в полном размере. До этого момента квартира является собственностью кооператива. После выплаты пая член ЖСК получает свидетельство о праве собственности в данном ЖСК.

После выплаты полной стоимости пая квартира не переходит в собственность члена кооператива автоматически. В прошлом было именно так, право собственности наступало с момента выплаты последнего пая. Сегодня же необходимо оформлять государственную регистрацию, даже если пай был выплачен до того времени, когда регистрация права собственности стала обязательным условием. В противном случае гражданин просто не сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению, то есть не сможет продать ее, оформить наследство или дарственную. Для получения свидетельства о регистрации права собственности необходимо предоставить справку о выплаченном пае в БТИ (если пай выплачен до 1997 г.) или в ФРС (если пай выплачен после 1997 г.).

Права относительно кооперативных квартир

Существует ошибочное мнение, что кооперативную квартиру необходимо приватизировать. Согласно определению, приватизация – это форма трансформации собственности из государственной или муниципальной в частную. Как ранее уже описывалось, кооперативная квартира является собственность кооператива, а не государства, соответственно и приватизацию на такую квартиру оформить невозможно. Еще одно заблуждение, что все проживающие в кооперативной квартире граждане являются ее собственниками. На самом деле собственником является только член кооператива, остальные же имеют право только на проживание в такой квартире. Также член кооператива имеет право на передачу квартиры члену семьи, если тому исполнилось 18 лет и если это прописано в Уставе ЖСК.

Если у ваших родителей или родственников имеется кооперативная квартира, лучше уже сейчас оформить все документы для установления права собственности. Иначе после смерти родных могут возникнуть проблемы с данной недвижимостью.

Источник

Что такое кооперативный дом? Плюсы и минусы

Понятие кооператива знакомо всем, особенно тем, кто застал советское время.

В СССР все было общим, частной собственности не было, но граждане точно также нуждались в жилье. Чтобы решить эту проблему, было принято решение о строительстве кооперативных домов.

Что это значит – кооперативный дом – знают немногие. Это дом, который строился жилищно-строительным кооперативом за счёт средств паёв членов участников кооператива. По окончании строительства каждый член объединения получал свои заветные квадратные метры.

Такие дома остались и сегодня, купить квартиру в них стоит дешевле. В кооперативных домах устанавливается особая система управления домом и особая процедура оформления квартиры в собственность.

Документально зафиксировать свои права на квартиру член кооператива может при полной выплате пая, установленного договором между ним и кооперативом.

Понятие кооперативного дома

Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.

Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.

Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.

Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:

• граждане объединяются, создают кооператив и формируют общий пай;
• осуществляется строительство дома третьими лицами;
• члены кооператива заселяются в готовое жильё и постепенно выплачивают оставшуюся часть паёв.

Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК. ЖСК сам дома не строит, он покупает жильё на рынке недвижимости. Пока пай до конца не выплачен, квартира находится в собственности кооператива.

Нужно ли приватизировать ее после полной выплаты пая, личное дело каждого. Приватизация и полное оформление права собственности позволит в дальнейшем свободно продать своё жильё без участия других членов кооператива.

Отличие от обычного дома

Если отвечать на вопрос, чем отличается кооперативный дом от обычного, нужно выделить ключевые особенности такого жилья.

Управление кооперативным домом осуществляет жилищно-строительный кооператив. Кроме ЖСК управление в доме может осуществлять ТСЖ или УК.

Отличие здесь проявляется в том, что ЖСК формируется ещё до появления самого дома. ТСЖ же организуется только тогда, когда дом уже существует. Управляющая же компания вообще является обособленным подразделением, никак не связанным с домом, кроме как договором управления недвижимостью.

Обычные дома строят застройщики или государство, иногда за счёт средств дольщиков, иногда за счёт собственных или заемных средств. Кооперативные дома строят участники кооператива, но не самостоятельно, а с помощью привлечения сторонних лиц.

В остальном порядок покупки такой квартиры или ее продажи, управление домом и решение важнейших вопросов ничем не отличается от тех же событий в обычном доме. К примеру, оплата коммунальных услуг осуществляется по той же схеме.

Нужно ли платить за капремонт, если дом кооперативный? Нужно, уплачивать взносы необходимо вне зависимости от вида дома и способа управления им. Минимальные тарифы устанавливают на уровне регионов. Накопленные денежные средства формируются на специальных банковских счетах, открытых ЖСК или региональным оператором.

Отказаться от уплаты вносов за капитальный ремонт можно только в случае признания дома аварийным.

Права жильцов кооперативного дома прописываются в уставе созданного кооператива и в договорах, заключённых между участниками и самим объединением.

Как прописаться в таком жильё? Точно также, как в обычным доме.

Достоинства и недостатки

Кооперативный дом и проживание в нем имеет свои плюсы и минусы. Преимущества в основным связаны с экономическими выгодами приобретения такого жилья.

Преимущества покупки квартиры в кооперативном доме заключаются в следующем:

Стать членом ЖСК могут граждане от 16 лет или юридические лица.

Для создания ЖСК достаточно совсем небольшого количества участников.

Переплата за жильё является минимальной, поскольку в неё входят только расходы на содержание ЖСК в период строительства дома.

Размер палевого взноса рассчитывается на основании строительной сметы.

Минимальное количество участников для создания жилищно-строительного кооператива ограничено 5 лицами.

Здесь не нужно собирать огромное число справок и документов, как в случае в обращением за ипотекой в банки. Тут нет такой огромной переплаты за квартиру, как в случае строительства дома застройщиком, желающим извлечь из данного проекта максимум прибыли для себя.

К недостаткам строительства кооперативного дома можно отнести:

1. Договор не регистрируется, отсюда высокие риски двойных продаж квартир.
2. В жилищно-накопительном кооперативе могут требоваться дополнительные взносы от членов, размер которых значительно может превышать первоначальные паи участников.
3. Все дополнительные и целевые взносы при выходе гражданина из кооператива ему не возвращаются в ЖНК.

Собственникам будущих квартир придётся самостоятельно организовывать строительный процесс, закупать материалы и осуществлять контроль за работой строителей. В ЖНК въехать в дом можно будет только после погашения половины полной суммы, оформить право собственности – только после полного погашения пая. У участников ЖСК в совокупности получаются более низкие затраты, чем у участников ЖНК.

Лучше выбрать ДДУ для покупки ещё не построенной недвижимости. Во-первых, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре для защиты от риска двойных продаж. Во-вторых, в 2021 году в стране действуют эскроу счета, защищающие средства дольщиков от недобросовестных застройщиков до окончания строительства дома.

Полномочия председателя и жильцов

В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.

Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.

Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:

имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;

проводит подбор персонала и управление им;

при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;

имеет право досрочно освободить должность председателя;

распоряжается денежными средствами кооператива;

подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;

оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.

Обязанности председателя кооперативного дома – это:

• добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
• решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
• обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
• хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
• проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
• осуществлять контроль за благоустройством зданий.

Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.

Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.

Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме

Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.

Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.

Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.

Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.

Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.

Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.

Кооперативный дом имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой такого жилья или перед вступлением в ряды членов объединения.

Источник

Что такое жилищный кооператив?

Собственная жилплощадь — одна из основных потребностей и мечта едва ли не каждой российской семьи. Единицы могут позволить себе покупку жилья за свои средства, особенно в молодом возрасте. Первый вариант, который приходит на ум, — ипотека. Но высокие проценты делают ее недоступной для огромного количества семей. Мало кто знает, что современное законодательство предусматривает возможность приобретения недвижимости через жилищные кооперативы. Что это, как работает и какие возможности дает — читайте далее в статье.

Смысл жилищного кооператива

С точки зрения законодательства есть два документа, регулирующих деятельность кооперативов, — это Жилищный Кодекс (раздел V, ст. 110-134) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ в редакции от 27.06.2019. Определения в них несколько разнятся, но суть при этом остается одна — объединение людей на добровольных началах с целью обеспечения участников кооператива жилой недвижимостью. Он является некоммерческой организацией, то есть не имеет цели получить прибыль.

Жилищный кооператив — это возможность приобрести квартиру в рассрочку, не платя банкам миллионы в качестве процентов. За членство в сообществе платятся взносы, которые уходят на покупку жилья для его представителей в порядке утвержденной очередности. Итоговая сумма взносов как раз и составляет стоимость недвижимости, позволяя без лишних наценок стать собственником жилплощади.

Чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно выбрать подходящий, проверить правомочность его работы и подать заявление председателю правления. Для присоединения нового участника потребуется согласие жильцов. Кандидат на вступление может быть как юридическим, так и физическим лицом. В последнем случае его возраст не должен быть меньше 16 лет; заявление при этом подтверждается родителями или другим законным представителем.

Виды жилищных кооперативов

Впервые подобные объединения появились еще в СССР, но то время не отличалось разнообразием возможностей получить собственное жилье. В современной России законодательная база выделяет три вида кооперативов:

• жилищный (ЖК);
• жилищно-строительный (ЖСК);
• жилищный накопительный (ЖНК).

Каждый из их имеет свои особенности, при этом ЖК и ЖСК регламентируются Жилищным кодексом, а ЖНК — соответствующим федеральным законом.

Жилищный кооператив

Такое объединение создается под продажу объектов конкретного дома, причем стать членом кооператива можно как на этапе сдачи дома, так и в процессе его эксплуатации. Заселение в квартиру до выплаты полной стоимости происходит по праву пользования. После оплаты всего объема взносов недвижимость передается в собственность от ЖК к его участнику. Количество участников кооператива при этом не ограничено.

Этот вид объединений — самый старый и поэтому проверенный временем. К тому же, ЖК наиболее универсальны, в том числе из-за особенностей законодательства, при этом их число в стране очень небольшое. Покупка квартиры происходит в порядке очереди, среднее время рассрочки составляет 10 лет. Привлечение кредитных средств возможно, если это предусмотрено уставом сообщества.

Жилищно-строительный кооператив

Его принцип работы совпадает с простыми ЖК. Разница лишь в том, что при ЖСК правовые отношения возникают еще во время строительства жилого дома. При этом строить можно только малоэтажные здания, а количество участников ЖСК должно совпадать с числом квартир в планируемой постройке. Документы на собственность оформляют при соблюдении двух условий — полной выплаты пая и сдачи дома.

Такой вариант кооператива достаточно удобен, потому что весь этап строительства контролируется членами ЖСК, однако при этом у него хватает минусов:

• возведение только малоэтажных зданий, что увеличивает затраты;
• долго ждать заселения, потому что стройка часто затягивается;
• количество членов ограничено, и уход одного из них усложняет работу.

К тому же репутация ЖСК несколько подорвана из-за того, что под видом кооператива строительные фирмы часто проворачивали мошеннические схемы с выводом взносов пайщиков. Как правило, такие дома оставались недостроями длительное время, а участникам кооперативов приходилось обращаться в суд для защиты своих прав.

Еще один интересный момент заключается в том, что часто застройщики оформляли свою деятельность под ЖСК для получения льгот вместо заключения обычных договоров о долевом строительстве, которое регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ вместо указанного выше ФЗ-215.

Жилищно-накопительный кооператив

Цель ЖНК — такое же обеспечение членов кооператива жилплощадью, но есть одно существенное отличие от предыдущих видов — квартиры покупают в разных домах, порой даже городах, а не в одном конкретном здании. Чаще всего пайщик накапливает определенную долю от стоимости жилья, и после этого ему покупают недвижимость. До окончания выплат она находится в собственности кооператива.

ЖНК имеет ограничение по количеству пайщиков: их число не должно превышать 5 тысяч человек. К тому же, претендовать на покупку квартиры член кооператива имеет право только после истечения двух лет с момента вступления в объединение. В случае прекращения членства срок возврата уже перечисленного пая составит не менее полугода. Максимальное время возврата — два года.

ФЗ-215 предусматривает возможность привлечения займов со стороны при недостатке собственных средств. Размер кредита ограничен — не более 70% от размера паевого взноса и не более 40% от всей стоимости имущества кооператив. Эта практика стала популярной, что в итоге послужило причиной частых банкротств ЖНК и мошеннических действий с кредитами. Также использование кредитных средств приводит к удорожанию объектов, снижая целесообразность участия в ЖНК.

Жилищные кооперативы выбирают председателя правления, а также могут назначить ревизоров: одного из членов, не связанных с правлением или стороннего человека. Деятельность объединений регулируется законом, обеспечивается уставом и подтверждается прозрачной бухгалтерской отчетностью. Текст устава подготавливают до регистрации ЖК, обсуждают на собрании участников и утверждают всеобщим голосованием. Члены ЖК должны ознакомиться с документами и подписать их.

Права и обязанности членов кооператива

Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.

Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):

• принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
• участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
• на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
• пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
• распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
• получать полные сведения о деятельности кооператива;
• с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
• возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
• после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
• требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
• защищать свои права и интересы в судебном порядке.

Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:

• соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
• вовремя перечислять паевые и членские взносы;
• участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
• не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
• нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.

Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки

Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.

При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.

Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.

Выводы

Покупка жилья — ответственное и важное дело. Когда по каким-то причинам не хватает собственных средств на полную стоимость недвижимости, можно воспользоваться членством в жилищных кооперативах. Его суть — возможность приобрести квартиру в рассрочку. Этот вид объединений регулируется российским законодательством. При выборе кооператива нужно обратить внимание на его надежность, отзывы и бухгалтерскую отчетность — в таком случае риски будут минимальными. Если остались вопросы — обращайтесь за консультацией к специалистам АН «Трансферт»!

Источник