Ипотека вторичка что это значит

Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

Инструкция и советы по покупке вторичного жилья в ипотеку. В статье мы пошагово рассмотрим все, что нужно учесть.

Ипотека приносит массу проблем. Но заемщик может сократить их вдвое, если с самого начала ответственно подойдет к этому важному решению: выберет наиболее подходящие условия, определится с недвижимостью и найдет надежного предыдущего владельца. В статье вы найдете инструкцию, на что обратить внимание при оформлении ипотеки.

Супруги Самоделкины решили, что готовы к покупке семейного гнездышка. Маша хочет просторные апартаменты с красивым ремонтом, а Саша планирует выплатить ипотеку до того, как выйдет на пенсию. Дядя решил помочь племяннику и продать ему свою двухкомнатную квартиру, а себе взять что-то поменьше, раз уж живет один.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

Вторичное жилье обычно дешевле, чем новое. Поэтому такой вариант особенно привлекает молодые семьи, которые еще не обзавелись капиталом.

Вторичка отличается от новой квартиры только тем, что у нее уже был владелец – это означает, что выкупать семейное гнездышко нужно не у застройщика, а у предыдущего владельца, даже если тот не успел в нем пожить.

Как правило, каждый банк выдвигает дополнительные условия. Важно найти гармоничное сочетание желаний и возможностей: как бы ни хотелось растить детей в трехэтажном замке с очаровательным садом, средний доход вряд ли сможет это обеспечить.

Всегда начинайте с анализа финансовых возможностей. Многих смущает, что процент по ипотеке увеличивает и без того высокую сумму. Конечно, если есть возможность, можно накопить самостоятельно, но нет никаких гарантий, что инфляция не увеличит цену на недвижимость в несколько раз.

При покупке вторички нужно проверить надежность прежнего собственника, качество квартиры и прочие нюансы.

1. Определитесь, будете ли пользоваться услугами риэлтора.
   Можно договориться с ним и позже, но помощь хорошего специалиста не бывает лишней, особенно в таком важном деле как покупка жилья.
2. Выберите банк.
   Определите наиболее выгодные для вас условия. Обратите внимание на проценты, сумму залога и срок выплаты кредита. Можно заранее спросить, какие требования банк предъявляет к недвижимости.
3. Тщательно проверьте саму квартиру и документы прежнего собственника.
   Никому не хочется быть обманутым, а тем более лишиться денег и дома из-за неосмотрительной доверчивости.
4. Определитесь со страховкой
   При покупке любой недвижимости банк предлагает несколько видов страхования. Только один является обязательным – страхование недвижимости в залоге у банка. Остальные варианты не так необходимы, но будут полезны. Это титульное страхование, страхование жизни и здоровья заемщика и др.

Требования к квартире

Дом – это не просто место для отдыха. То, как обустроено наше жилище, влияет на качество жизни. Время, которое занимает дорога от дома до работы или учебы и обратно, наличие инфраструктуры рядом, больницы и магазины в шаговой доступности – всё это важно учесть при выборе квартиры.

На что еще нужно обратить внимание:

• Как далеко расположены школы и детские сады, если у вас есть дети.
• Есть ли поблизости продуктовые магазины, аптеки, больницы, парки и проч.
• Хороший ли это район.
  От его безопасности зависит ваше спокойствие. Чтобы женщины не боялись возвращаться с работы домой, а бабушки не сильно волновались, если внуки задержатся в школе.

Совет: смотрите подъезд, он всегда показывает, какие люди там живут.

Маша Самоделкина жила в подъезде, где на подоконниках лежали окурки, со стен слезла краска, а по углам жили пауки. Иногда по ночам она просыпалась из-за шумных соседей.

Подъезд детства Саши – идеал чистоты и аккуратности. Пол всегда был чистым, краска свежая, а на подоконниках росли цветы. Но стоило кому-то насорить, как неизвестный доброжелатель подбрасывал под дверь записки с угрозами. Может быть, в выбранном вами доме есть человек, который строго следит за порядком.

• Оцените качество самого дома.
  Выясните, часто ли ломается трубопровод или вылетают пробки, хорошо ли проветривается помещение, какая у жилья теплопроводность. Если не учесть этот момент, потом придется тратиться на водонагреватель или электробатарею, и это только минимум.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Сумма одобренной ипотеки

Сумма ипотеки зависит от дохода заемщика и его кредитной истории. Так, самозанятым, которые не платят налоги, будет сложнее взять кредит, а блендер, приобретенный в рассрочку три года назад (и успешно выплаченный в срок) может повысить вам рейтинг.

Маша верит, что Саша обязательно станет миллионером. Нотариус согласился, что у Саши большой потенциал, но документально заверить это он не может.

Выбор вторичной квартиры

Например, вы определили сумму, которой располагаете. Исходя из нее, можно выбирать свой будущий дом. Как правило, у банков есть собственные требования ко вторичке. Они могут включать:

• минимальное количество этажей;
• год постройки;
• тип перекрытия и проч.

На этом этапе можно обратиться к услугам риелтора. Он возьмет на себя множество задач: сбор документов, поиск вторички, подходящей по требованиям, проверку собственника. Взамен придется отдать ему небольшой процент от всей стоимости жилища.

Проверка собственника

Саша любит своего дядю, он добрый и веселый, но не самый надёжный человек, как показала жизнь. Чтобы не обижать родственника, Саша решил проверить его другими способами.

Не верьте малознакомым людям на слово, попросите у них:

• Документы на право собственности.

В свидетельстве указано, кто владелец квартиры. Это нужно, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий и недомолвок.

В ней указаны все судебные действия, которые совершались с жильем: находилось ли оно в залоге, было ли под арестом, какие споры в отношении помещения проводились за последние 3 года. Выписка точно говорит, может ли квартира быть передана в руки новому владельцу.

• Выписку из домовой книги.

В ней указано, сколько человек прописано на данный момент. Если в помещении проживали несовершеннолетние,то понадобится специальное разрешение органов опеки.

• Зарегистрированные перепланировки (кадастровый паспорт и справка из БТИ).

Если предыдущий владелец снес или поставил дополнительную стену без предварительного разрешения, то это административное нарушение, которое ляжет на плечи нового собственника.

Саша все проверил, и выбранная квартира оказалось абсолютно «чиста». Он даже устыдился, что сомневался в своем дяде. Маша считает, что ее муж поступил правильно. Лучше лишний раз проверить, чем выплачивать ипотеку в течении 20 лет и параллельно решать всевозможные проблемы с квартирой.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Узнав одобренную сумму, выбрав подходящее надежное жилье, можно собирать документы для подписания договора и готовиться к покупке.

Документы заемщика

• Паспорт заемщика (все страницы);
• Заверенная копия трудовой;
• Анкета;
• Согласие супруга (при наличии);
• Одобрение органов опеки (при наличии).

Документы на квартиру или дом

• Свидетельство о владении предыдущего собственника;
• Выписка ЕГРН;
• Справка, в которой указаны все лица, проживающие на этом объекте;
• Отчет о рыночной стоимости жилища.

После того, как вы принесете все документы, банк проверит их и предложит на оформление:

• Договор купли-продажи;
• Закладную;
• Кредитный договор;
• Договор поручительства (подписывает созаемщик);
• Договор страхования.

Будьте аккуратны и внимательны при заполнении всех документов при покупке своего будущего гнездышка. Так вы сможете избежать в дальнейшем ненужных проблем с ипотекой.

Риски при покупке вторичного жилья

Прежде всего квартира должна вас устраивать. Но когда речь идет о крупных суммах, всегда есть вероятность обмана.

Перед тем, как заключить договор, нужно обратить внимание на несколько факторов, которые несут потенциальную угрозу. Можете проверить все в таком порядке:

1. Если вторичная квартира или дом участвовали в сделках больше, чем два раза за год, можете начать сомневаться в покупке. Велика вероятность, что продавец – мошенник.
2. Если у жилища есть несколько владельцев. Это тоже может повлечь за собой проблемы с оформлением.
3. Стоит проверить, не является ли эта недвижимость наследством. Тогда, до истечения полугода после смерти последнего владельца, вы не сможете получить жилье.
4. Проверьте год постройки здания. Если дом старый, то есть вероятность, что скоро придет срок его сноса.

Самоделкины въехали в свой новый дом, как только получили ключи. Ипотеку оформили с учетом всех наших советов. Супруги очень довольны покупкой. Осталось только выплатить долг.

Источник

Как взять ипотеку на вторичное жилье?

Покупка квартиры – это одна из самых крупных сделок в жизни практически любого человека. В некоторых случаях гораздо удобнее приобрести жилье на вторичном рынке.

Что такое вторичный рынок жилья?

Обычно под вторичным рынком жилья (или «вторичкой») понимаются квартиры в полностью готовых домах, на которые уже зарегистрировано право собственности. При этом сам дом может принадлежать как к старому жилому фонду, так и быть построенным недавно.

Основное отличие сделок с «вторичкой» заключается в том, что в этом случае продавцом выступает непосредственно собственник (обычно физическое лицо). При продаже «первички» стороной является застройщик.

В чем плюсы покупки квартиры на вторичном рынке?

К преимуществам жилья на вторичном рынке можно отнести:

• Наличие сложившейся социальной инфраструктуры;
• Возможность покупки квартиры с готовым ремонтом;
• Готовность к въезду почти сразу после покупки;
• Возможность снизить стоимость квартиры путем переговоров с продавцом;
• Подбор квартиры с подходящим социальным статусом и соседями.

Какие недостатки у вторичного жилья?

• Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
• Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
• Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.

Как купить квартиру на вторичном рынке?

Существует большое многообразие форматов сделок, которые позволяют приобрести жилье на вторичном рынке, в частности:

При покупке квартиры можно использовать как собственные, так и заемные средства. Наиболее распространенным источником денежных средств является ипотечный кредит.

Какие особенности приобретения квартиры на вторичном рынке существуют?

Покупка жилья на вторичном рынке сопровождается некоторыми рисками, которые обязательно нужно учитывать перед заключением сделки.

Основные сложности могут быть связаны с оспариванием права собственности после сделки. Например, если при продаже такой квартиры не были учтены права несовершеннолетних граждан или наследников, они в будущем могут оспорить ваше право на квартиру в суде.

Для того, чтобы избежать такого исхода, необходимо внимательно подойти к изучению документов и убедиться, что при совершении покупки учтены интересы всех собственников (включая супругов, детей и недееспособных граждан).

При наличии сомнений можно воспользоваться титульным страхованием, которое будет гарантировать возврат денежных средств при оспаривании сделки в суде.

Кроме того, отдельная категория рисков связана с состоянием дома. Перед подписанием договора стоит проверить, не относится ли многоквартирный дом к аварийному фонду и не включен ли он в программу расселения.

Узнать, признан ли многоквартирный дом аварийным, можно на портале Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также в нашей инструкции о том, как переселиться из аварийного дома.

Как оформить ипотеку на квартиру на вторичном рынке?

Приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку возможно, но для этого необходимо совершить следующие шаги:

Шаг 1. Проведите анализ имеющихся предложений среди банков, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы подобрать для себя самую выгодную ипотечную ставку, а также срок кредитования и комфортный ипотечный платеж;

Шаг 2. Подайте предварительную заявку на одобрение ипотечного кредита в выбранный банк или в несколько кредитных организаций одновременно. Как правило, к заявке придется приложить документы, подтверждающие вашу платежеспособность (справка 2-НДФЛ для граждан, для предпринимателей – налоговая декларация, а для пенсионеров – выписка с пенсионного счета). Срок ответа от банка зависит от установленных сроков, как правило, принятие решения потребует от 3-5 рабочих дней;

Шаг 3. После предварительного одобрения ипотеки можно выбирать квартиру. Конечно выбрать квартиру можно и раньше, но в этом случае может произойти ситуация, при которой квартира выбрана, задаток внесен, а ипотеку не одобрили. Поэтому лучше подстраховаться и предварительно одобрить ипотечный кредит заранее;

Шаг 4. После того, как квартира выбрана, сообщите в банк о том, что квартира найдена и планируется заключение сделки. На данном этапе должна произойти оценка квартиры силами независимого эксперта. Кроме того, на этом этапе банк проверяет все документы на квартиру;

Самый главный документ для подтверждения факта покупки – это подготовленный договор купли-продажи. В нем в обязательном порядке должны быть прописаны основные характеристики квартиры – расположение, площадь, а также основные данные продавца и покупателя – фамилия имя отчество, адрес, паспортные данные.

Шаг 5. В обозначенный день покупатель и продавец встречаются в банке, в котором одобрена ипотека у покупателя. В кредитном учреждении подписывается ипотечный договор между покупателем и банком, а затем подписывается договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Кредитные средства и личные средства покупателя замораживаются на специальном арендованном счете (банковская ячейка);

Шаг 6. После подписания документов в кредитной организации необходимо зарегистрировать право собственности и залог в Росреестре. Это можно сделать самостоятельно через МФЦ или в электронном виде через банк. Если вы выбрали второй вариант, то после того, как регистрация права собственности и залога на квартиру завершены, сторонам сделки придет уведомление не почту о завершении процесса. В данный момент средства с арендованного счета поступают на счет продавца;

Шаг 7. После того, как сделка зарегистрирована, средства получены продавцом, происходит финальный этап – передача ключей новому собственнику и подписание акта приема квартиры. Как правило, дата въезда покупателем оговаривается еще до заключения сделки, но может быть скорректирована в силу жизненных обстоятельств.

Источник