Что такое право собственности граждан
Право собственности граждан — это законодательно установленный объем правомочий и обязанностей физического лица в отношении принадлежащего ему имущества.
Что такое право собственности
Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ предусматривают следующие виды собственности:
- государственная (двух уровней — федеральная и субъектов РФ);
- муниципальная;
- частная собственность граждан и юридических лиц;
- иные формы ( ст. 8 Конституции РФ , ст. 212 ГК РФ ).
Законодательством устанавливаются три правомочия, которые образуют право собственности граждан и юридических лиц, муниципальных образований, РФ и субъектов РФ: владение, пользование и распоряжение ( ст. 209 ГК РФ , ст. 35 Конституции РФ ). Иными словами, собственник вправе по своему усмотрению в рамках, предусмотренных законодательством, определять судьбу объектов, которые ему принадлежат. Конституция РФ провозглашает неприкосновенность прав частной собственности граждан и юридических лиц, лишить имущества допускается только по решению суда (ст. 35 Конституции РФ), а ограничения устанавливаются законами ( ст. 213 ГК РФ ).
Какими НПА регулируются имущественные вопросы граждан и юрлиц
Нельзя односложно ответить на вопрос, каким законом определяется права граждан на собственность, так как основное регулирование содержится в гражданском законодательстве, общие положения предусмотрены в Гражданском кодексе РФ (раздел II) . Отдельные виды и режимы имущества, правила учета и регистрации регулируются и специальными НПА, например:
Очень часто отсылки к специальным нормативным правовым актам содержатся в общих правилах ГК РФ , в качестве примера — нормы ГК РФ по обязательности государственной регистрации прав на недвижимые объекты, ограничения (обременения) в отношении них. Регулирование этого вопроса относится к ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.2015 .
Какими объектами вправе обладать граждане и юрлица
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что относится к собственности граждан, — это любое имущество, за исключением тех видов, которые в силу закона ограничены в обороте и не принадлежат физическим или юридическим лицам. В основном речь идет об объектах, которые представляют особую важность и стратегическую ценность для страны. Например, некоторые категории земельных участков ( норма 27 Земельного кодекса РФ ), недра ( закон «О недрах» №2395-1 от 21.02.1992 ).
Помимо этого, Гражданский кодекс не ограничивает количество и стоимость объектов, кроме случаев, предусмотренных законом, например установление предельного максимального размера сельхозугодий (п. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24.07.2002 ).
Для владения некоторыми видами имущества требуется получение специального разрешения, это касается, например, приобретения оружия. Или предусматривается регистрация движимых объектов — транспортных средств.
Таким образом, правомочию собственника по определению судьбы своего имущества корреспондирует обязанность по обслуживанию объекта. Это объясняется тем, что то, каким образом собственник содержит имущество, влияет на права третьих лиц и предусматривает его ответственность перед ними.
Источник
Форма собственности собственность публично правовых образований что это значит
Предоставляя права в отношении публичной собственности частному субъекту, государство преследует цель делегирования вопросов управления этим имуществом иному лицу в обмен на гарантированный доход в виде, например, арендной платы.
С учетом необходимости предотвращения коррупции особое значение имеют правила, регулирующие порядок предоставления объектов недвижимости частным лицам. Для земельных отношений таким нормативным правовым актом является Земельный кодекс Российской Федерации (далее — также ЗК РФ), который в настоящее время находится в стадии существенного реформирования. С 1 марта 2015 года в полном объеме вступает в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ), который существенно меняет правила предоставления земельных участков. Этот Закон стал ответом на критику ЗК РФ как представителями академической науки, так и бизнеса.
Напомним, что в настоящее время Земельным кодексом Российской Федерации предусматриваются три процедуры предоставления земельных участков:
— на торгах;
— без торгов с предварительным согласованием места размещения объекта;
— без торгов.
В соответствии со статьей 30 ЗК РФ заинтересованное лицо может получить земельный участок в собственность или в аренду на торгах. Исключительно в аренду предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта. В этом случае конкурсные процедуры не проводятся. При этом законодательно закреплено несколько ситуаций, когда предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта не допускается:
1) если земельный участок уже прошел кадастровый учет, что исключает возможность проведения процедуры выбора земельного участка по правилам, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ;
2) если в отношении территории населенного пункта либо его части утверждены правила землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ);
3) для жилищного строительства, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ). Круг таких исключений весьма ограничен.
В то же время для строительства коммерческой недвижимости земельный участок может предоставляться без проведения торгов, несмотря на то, что эта сфера девелопмента зачастую такая же конкурентная и прибыльная, как жилищное строительство.
Непрозрачная процедура предварительного согласования места размещения объекта не всегда позволяет реализовать земельный участок на наиболее выгодных условиях для публичного собственника и не обеспечивает равный доступ частных лиц к земельным ресурсам.
Теперь поправками в Земельный кодекс Российской Федерации предусматривается исчерпывающий перечень случаев, когда земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Так, Законом N 171-ФЗ в ЗК РФ включается статья 39.3, которой предусмотрены десять случаев, когда продажа земельного участка осуществляется без проведения конкурса, а статьей 39.6 ЗК РФ в новой редакции установлено тридцать два основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.
К числу достоинств новых положений земельного законодательства можно отнести то, что ЗК РФ как кодифицированный акт систематизировал все случаи внеконкурсного предоставления земельных участков и устранил ряд противоречий, имеющихся сегодня в законодательстве. Например, поправками решен вопрос о проведении «двойных торгов». Эта проблема заключается в том, что в некоторых случаях законодательством предусматривается проведение торгов на право осуществления хозяйственной деятельности, которая предполагает землепользование. При этом условия торгов не предусматривают заключение с победителем договора купли-продажи или аренды земельного участка. В силу принципа платности землепользования лицо, извлекающее полезные свойства публичной земли, обязано выплачивать арендную плату или земельный налог. Следовательно, лицо, выигравшее торги, обязано заключить с публичным собственником договор аренды либо выкупить земельный участок по общим правилам ЗК РФ. Возникает парадоксальная ситуация: лицо, получившее право на осуществление деятельности на земельном участке, может проиграть торги на приобретение прав на земельный участок.
В частности, Законом N 171-ФЗ в перечень оснований для предоставления земельных участков без торгов включено предоставление земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение (п. 23 ст. 39.6 ЗК РФ в новой редакции). Указанная норма устраняет неопределенность в вопросе обоснованности предоставления земли по концессии без проведения торгов, которая существовала с момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Такое решение можно только приветствовать, поскольку концессионное соглашение является единственной закрепленной в федеральном законодательстве формой государственно-частного партнерства, приобретающего все большее значение в российской экономике. На основании концессионных соглашений реализуются проекты с существенным объемом инвестиций, поэтому неопределенности в таком важном вопросе, как права на землю, не должно быть.
Решена законодателем проблема «двойных торгов» и при заключении охотхозяйственного соглашения. Теперь лицо, получившее право на осуществление деятельности в сфере охотничьего хозяйства на основании соответствующего соглашения, имеет право на предоставление земельного участка в аренду без торгов (п. 24 ст. 39.6 ЗК РФ в новой редакции).
Помимо этого, согласно поправкам, введенным Законом N 171-ФЗ, земельные участки могут быть предоставлены юридическим лицам по распоряжению Правительства Российской Федерации или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации соответственно.
Указанные положения исключают необходимость проведения торгов на право заключить договор аренды земельного участка для строительства дошкольных, образовательных учреждений и т.п. Очевидно, что в большинстве ситуаций строительство таких объектов — это реализация государством социальной функции, а для приобретателя такого права — это вопрос социальной ответственности бизнеса, что делает неоправданным использование конкурсных процедур. Сейчас такая практика имеет место, поскольку земельное законодательство зачастую не дает возможности реализовать такой проект без проведения торгов. Снижение временных и финансовых затрат, связанных с проведением торгов, должно благотворно сказаться на обеспечении жителей населенных пунктов объектами социально-культурного назначения.
Наиболее значимой новеллой Закона N 171-ФЗ являются правила о целевом предоставлении земельных участков для реализации масштабных инвестиционных проектов. Несмотря на то что в условиях действия сегодняшней редакции Земельного кодекса Российской Федерации на региональном уровне имелись прецеденты установления аналогичных правил, это вызывало вопросы. Например, Законом Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 года N 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» было предусмотрено, что земельный участок может передаваться в аренду без торгов «стратегическим инвесторам». Впоследствии решением арбитражного суда соответствующие нормы были признаны недействующими как противоречащие ЗК РФ и законодательству о защите конкуренции .
В принципе, закрепление таких правил на федеральном уровне можно поддержать, так как, действительно, проекты, имеющие существенное значение для Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, должны реализовываться юридическими лицами, имеющими соответствующие репутацию, опыт и возможности. В практике конкурсного распределения публичной земли нередки случаи, когда торги выигрывает компания, созданная за незначительный промежуток времени до проведения такого конкурса, не имеющая никакого опыта реализации аналогичных проектов. Торги гарантируют публичному собственнику получение максимальной прибыли от заключения договора с конкретным контрагентом, но не своевременное завершение проекта. Несмотря на то что основную выгоду от строительства получает застройщик, возведенный объект станет элементом комфортной городской среды, создаваемой в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и градостроительного зонирования. Теперь федеральное законодательство позволит обеспечить не только прибыльность, но и результативность использования публичной земли.
Кроме того, правила о целевом предоставлении земельных участков для реализации масштабных инвестиционных проектов будут способствовать развитию государственно-частного партнерства на региональном уровне. В настоящее время Федеральный закон о государственно-частном партнерстве отсутствует, однако соответствующие законы приняты во многих субъектах Российской Федерации Обычно в таких законах предусматриваются правила о предоставлении земельных участков частному партнеру в аренду без проведения конкурса.
Несмотря на очевидную целесообразность таких правил, их законность с учетом действующих положений ЗК РФ вызывает сомнение. Рассматриваемая новелла позволит регионам реализовывать проекты государственно-частного партнерства без риска нарушения земельного законодательства или превышения полномочий в этой сфере. В то же время реальный эффект от поправок можно будет оценить только после принятия Правительством Российской Федерации критериев масштабных инвестиционных проектов на федеральном уровне и утверждения аналогичных критериев на региональном уровне. Если в сферу целевого предоставления земельных участков попадут только действительно важные проекты, которые могут быть реализованы лишь некоторыми участниками рынка недвижимости, введение новых правил можно будет только поддержать, однако в высококонкурентных сферах должны сохраниться правила о предоставлении участков на торгах для получения максимального дохода бюджета публичным субъектом.
В пункте 2 статьи 39.11 ЗК РФ в новой редакции законодателем дан отрицательный ответ на вопрос о возможности объединения нескольких земельных участков в один лот аукциона. Ранее однозначное регулирование по этому вопросу отсутствовало. Суды, рассматривающие соответствующие споры, приходили к противоположным выводам. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 февраля 2012 года по делу N А56-18722/2011 был сделан вывод о том, что объединение нескольких участков в один лот нарушает статьи 15 и 17 Федерального закона «О защите конкуренции». К аналогичным выводам пришел Федеральный арбитражный суд Уральского округа . Однако, по мнению Федерального арбитражного суда Центрального округа, такие действия соответствуют земельному законодательству и законодательству о защите конкуренции . Такую же позицию занимал Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в 2011 году .
Теперь закон прямо запрещает объединение нескольких участков в один лот аукциона. В то же время негативный эффект от такого регулирования несущественен, поскольку несколько земельных участков обычно требуется для реализации масштабных строительных проектов. Теперь такие проекты должны попасть в сферу целевого предоставления земельных участков, что позволит публичному собственнику предоставить необходимые участки частному лицу. В тех же случаях когда реализуется проект, не подпадающий под критерий масштабного, запрет на объединение нескольких участков благотворно скажется на конкуренции в инвестиционно-строительной сфере.
Переходя от вопросов предоставления земельных участков к вопросам их использования, нельзя не отметить проблему подготовки публичной властью градостроительной документации. Градостроительная документация, которая включает документы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, призвана обеспечить создание комфортной среды проживания, отдыха и т.д. Среди принципов Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГрК РФ) называют следующие:
1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
2) осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (ст. 2 ГрК РФ).
Устойчивое развитие территорий в понимании Градостроительного кодекса Российской Федерации — это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (подп. 3 ст. 1 ГрК РФ).
Принимая соответствующие градостроительные документы, публичные субъекты гарантируют устойчивое развитие соответствующей территории, определяют в полном объеме правовой режим земельных участков, которые могут быть предоставлены и застроены. С учетом того, что подавляющее большинство незастроенных земель в черте населенных пунктов обычно находится в публичной собственности, такое регулирование имеет существенное значение.
Понимая важность разработки правил землепользования и застройки, федеральный законодатель фактически ввел санкцию для тех муниципальных образований, которые не разработают документы градостроительного зонирования. В соответствии с пунктом 3 статьи 51 ГрК РФ при отсутствии правил землепользования и застройки запрещается выдача разрешений на строительство за исключением случаев, предусмотренных законом. Утверждение правил землепользования и застройки в муниципальных районах должно было быть завершено до 30 июня 2013 года, в городских поселениях и городских округах — до 31 декабря 2013 года, в сельских поселениях — до 1 июня 2014 года.
Таким образом, публичное образование теряет возможность получить доход от такого земельного участка по договору о его предоставлении для строительства. Кроме того, отсутствие возможности определить вид разрешенного использования в такой ситуации лишает публичного собственника возможности самостоятельно в соответствии с законом осуществить строительство. Это препятствует реализации документов территориального планирования, государственных программ и в конечном счете созданию комфортной городской среды.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 года N 1336-р была утверждена «дорожная карта» «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», в которой были установлены четкие сроки утверждения проектов правил землепользования и застройки. Однако документы градостроительного зонирования до сих пор разработаны далеко не везде.
В связи с этим актуальным является более широкое применение санкций, предусмотренных для органов местного самоуправления и их должностных лиц Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации». Реальное применение таких мер создаст стимулы для муниципальной власти к исполнению нормативных правовых актов в сфере управления публичным имуществом.
Инвестиционные отчисления на инфраструктуру
Серьезной проблемой в сфере управления публичным земельным фондом является вопрос установления инвестиционных обязательств для лица, приобретшего права на земельный участок в целях капитального строительства либо реконструкции. Так, субъект Российской Федерации или муниципалитет зачастую требует от застройщика взноса на развитие инфраструктуры либо иного инвестиционного платежа или исполнения в натуре некоего общеполезного обязательства (например, строительство здания дошкольного учреждения или инженерных сетей с последующей безвозмездной передачей их в публичную собственность) в качестве условия для выдачи исходно-разрешительной документации на строительство.
Несмотря на фискальный характер таких платежей , на федеральном уровне их регулирование отсутствует. Субъекты Российской Федерации по своему усмотрению регулируют соответствующие отношения, что создает неравные условия доступа к строительству в разных субъектах и муниципальных образованиях. Из-за отсутствия единых правил страдают интересы застройщиков, которые, в свою очередь, перекладывают платежи на покупателей построенной недвижимости.
В настоящее время позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о правовой природе таких платежей заключается в том, что они имеют гражданско-правовой характер . То есть, опираясь на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, публичный собственник свободен в их включении в договор аренды либо инвестиционный договор с застройщиком. Такое решение не является удачным, поскольку не соответствует положениям Налогового кодекса Российской Федерации и не стимулирует законодателя урегулировать этот платеж в установленном для фискальных сборов порядке.
Отсутствие единых и прозрачных правил установления инвестиционных обязательств, защиты частных инвесторов при предоставлении земельных участков под строительство оказывает существенное негативное влияние на возможность реализации строительных проектов на публичной земле. При этом большинство земельных участков находится в публичной собственности, а средств и возможностей для самостоятельного осуществления, например, жилищного строительства у большинства публичных образований просто нет.
Источник
