Эксклюзивный договор что это значит

Можно ли расторгнуть эксклюзивный договор?

В первую очередь нужно понять — что такое «эксклюзивный» договор? Толковый словарь нам дает толкование слова «эксклюзивный» — исключительный, неповторимый, единственный в своем роде.

То есть эксклюзивный договор — это исключительный, неповторимый, единственный договор. И ничего более. А по закону — самый обычный договор, заключенный исполнителем (или продавцом) и потребителем.

Называют его так красиво с целью пустить пыль в глаза и напугать потребителя — чтобы не было желания от него отказаться. Он же эксклюзивный.

Такой договор обычно оформляют агентства недвижимости, но могут и иные фирмы в любой сфере деятельности.

В договоре часто прописывают штрафы за расторжение или вовсе запрет на расторжение, санкции за обращениек другим исполниелям и т.п.

Но все же расторгнуть такой договор можно по общим основаниям, в том чиле по простому желанию потребителя.

В части оплаты потребитель обязан будет оплатить только фактически оказанные услуги, подтвержденными актами выполненных услуг (актами осмотра) или иными первичными бухгалтерскими документами.

Обычно — их попросту нет и исполнитель (агентство) не может в суде доказать что же им было выполнено и за что потребитель обязан заплатить. Или есть, но составлены неправильно или без подписи потребителя.

И это речь идет об оплате за работу, никакие штрафы за отказ от договора потребитель не обязан платить. В том числе и скрытые штрафные санкции, коорые могут прятаться в договоре. Закон о защите прав потребителей вообще говорит лишь об одном штрафе — в пользу потребителя. А не наоборот.

Таким образом расторгнуть «экслюзивный» договор — можно. Как и любой другой. По желанию и без объяснения причин.

Источник

Зачем нужен эксклюзивный договор?

Готовы начать сотрудничество?

Оставьте свой номер телефона и мы обязательно свяжемся с вами. Либо напишите нашему онлайн-консультанту, он с радостью ответит на все ваши вопросы.

Плюсы и минусы эксклюзивного договора при продаже недвижимости

Что такое бизнес-консалтинг и брокеридж

Due-diligence в недвижимости

Как рассчитать рентабельность покупки бизнеса с арендатором

Как сдать помещение свободного назначения

Зачем нужен эксклюзивный договор?

Многие клиенты с осторожностью подходят к подписанию такого рода бумаг. И как показывают реальные случаи из жизни, порой эти опасения возникают совсем небеспочвенно.

Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?

Продайте свой бизнес с Риал Групп

3 000+ совершенных сделок

30 000+ база клиентов

Сотрудничество с брокерскими и консалтинговыми компаниями подразумевает работу по договору. Многие клиенты с осторожностью подходят к подписанию такого рода бумаг. И как показывают реальные случаи из жизни, порой эти опасения возникают совсем небеспочвенно. Неудивительно, что когда на рынке так много игроков, некоторые из них ведут игру не по правилам, забывая, что на первом месте должны стоять интересы клиента. В большинстве случаев это происходит из-за того, что клиент должным образом не изучает договор перед тем, как подписать его. Этим пользуются некоторые недобросовестные компании. Чаще всего предлагается заключить эксклюзивный договор на оказание услуг.

Эксклюзивный в данном случае означает то, что вы работаете только с одной компанией. И ценность Вашего предложения действительно высока. Ведь товар, который представлен на всех полках, не представляет интереса такого, какой представляет дефицитный и востребованный продукт. Это вполне оправданно, поскольку компания начинает работу, задействуя свои материальные, финансовые, кадровые ресурсы. И брокеры, которые занимаются продажей Вашего объекта, высокомотивированы, будучи уверенными в достижении положительного результата. В противном случае, при подписании обычного договора интересы брокера не защищены, поскольку заказчик может выйти на сделку с другой компанией. В этом случае мотивация падает. А значит, заниматься Вашим объектом в полную силу никто не будет. Бывают случаи, когда клиенты не совсем понимают, за что они оплачивают брокеру комиссию. Со стороны, конечно, сложно увидеть, что стоит за успешной сделкой. Но, поверьте, в большинстве случаев это не так просто, как может показаться. К примеру, для того чтобы найти для Вас покупателя в течении определенного договором срока, нужно как минимум произвести объективную оценку объекта, предпродажную подготовку, запустить рекламные акции в десятках источников, производить показы, отсеивая интересующихся, но не подходящих по требуемым критериям клиентов, отвечать на бесконечные звонки риэлторов и брокеров.

И все это — только верхушка айсберга. Действительно, для того чтобы успешно продать бизнес, нужно подойти к процессу со всей серьезностью. С поиском объекта для покупки всё также не просто. Обычно брокеры ведут работу по множеству каналов, задействуют все возможные варианты поиска, используя платные базы данных, поддерживая связи с контрагентами и просматривая десятки объектов. Практически каждый проект по поиску или реализации объекта требует внушительных временных затрат по работе с ним, исходя из его конкретных особенностей. Итак, эксклюзивный договор подразумевает то, что клиент не работает с другими брокерами, не покупает и не продает объект самостоятельно, либо с помощью третьих лиц, а компания не только обязуется, но и в большей степени заинтересована проводить конкретные действия для скорейшего достижения результата.

Основными пунктами любого эксклюзивного договора являются положения, где будут определены:

• — размер комиссии в случае успешной сделки и способы оплаты;
• — срок действия договора и условия его расторжения;
• — прописаны права и обязанности сторон.

Практически каждая, ведущая успешную деятельность брокерская компания, работает по эксклюзивным договорам. Это, в первую очередь, и указывает на профессиональный подход к работе. Заключение эксклюзивного договора позволяет защитить правовое поле обеих сторон для того, чтобы затраченные усилия не прошли впустую.

На что следует обратить пристальное внимание в договоре,
чтобы избежать неприятных последствий?!

Прежде всего, внимательно прочитайте договор полностью, желательно несколько раз. Не стоит сразу подписывать договор, быстро ознакомившись с основными положениями. Обратите внимание на шрифт: если где-то условия прописаны совсем маленькими буквами — это сигнал к тому, что надо еще раз изучить абзац, выделенный таким образом.

Не будут лишними естественно возникающие вопросы:

• — за сколько обычно сдаются или продаются подобные объекты;
• — какие рекламные компании будут проводиться.

В общем, не стыдитесь собственного любопытства, ведь вы будете оплачивать эти услуги и стесняться здесь совершенно нечего. Если работа с агентством подразумевает необходимость передать оригинальные документы на хранение и использование в Ваших интересах для сделки, это должно быть отражено отдельным пунктом и ссылаться на обязательное составление акта приема-передачи документов.

Не менее важными будут пункты договора указывающие на:

• — условия выплаты неустойки. Присутствует практически во всех договорах. Не стоит бояться этого пункта. Главное, чтобы он был прописан корректным образом. Вы же не собираетесь его нарушать!?
• — в условиях договора может присутствовать пункт о возможном привлечении к работе третьих лиц. Так как может потребоваться помощь узкоспециализированных сотрудников, например, юристов, оценщиков и т.д.
• — возможность заключения дополнительных соглашений и внесения изменений в договор по обоюдному согласию сторон.

Эксклюзивный договор является одной из оптимальных и прозрачных форм сотрудничества брокерской компании с клиентами, позволяя учесть интересы обеих сторон, а также защитить их. Эффективность такого сотрудничества будет определять серьезность Вашего подхода к поставленной задаче и к выбору партнера для этого сотрудничества в лице брокерской компании или иного профессионального участника рынка недвижимости.

Наша деловая репутация – это множество уникальных проектов с постоянными клиентами и партнерами компании, которые рекомендуют сотрудничество с нами своим друзьям и знакомым.

Источник

Особенности работы по эксклюзивному договору

У рядового гражданина, который в своей жизни участвовал не более чем в паре сделок с недвижимостью, понятие «эксклюзивный договор» вызывает ассоциации с чем-то привилегированным или особенным. Однако в риэлтерской практике этот термин трактуется немного в другом смысле: таким контрактом собственник или его доверенное лицо разрешает работать над продажей объекта недвижимого имущества только одному конкретному лицу. В этой роли обычно выступает агентство недвижимости в любой организационно-правовой форме.

Что означает сотрудничество по эксклюзивному договору?

Жестких требований к содержанию эксклюзивного договора нет: каждое уважающее себя агентство в России обладает собственным макетом данного документа. Но независимо от его формы и оформления соглашение несет смысл декларации обязательств исполнителя найти подходящего приобретателя на реализуемую клиентом недвижимость, поддерживать в дальнейшем на показах, организовать сделку и передачу сопутствующей документации в регистрационные органы. В свою очередь заказчик услуги обязуется:

• не привлекать другие агентства недвижимости для совершения сделки продажи;
• выполнять требования «своего» риэлтора в рамках заключенного с ним контракта;
• обеспечить возможность демонстрации продаваемого имущества заинтересованным в покупке лицам;
• явиться со всем комплектом документов в назначенный для совершения сделки день;
• оплатить работу исполнителя, причем размер вознаграждения рассчитывается индивидуально и фиксируется в договоре.

В профильном бизнес-сообществе работа по эксклюзиву относится к категории прогрессивных практик, обеспечивающих прозрачные и взаимовыгодные условия взаимодействия между заказчиком и исполнителям. Эти достоинства становятся еще более актуальными в свете отсутствия в российском праве каких-либо специфических нормативных актов, регулирующих риэлтерскую деятельность. На деле заключение такого контракта становится гарантом цивилизованного формата общения в системе продавец – маклер – покупатель.

Почему работать с агентом по эксклюзиву выгодно?

Конкуренция между риэлторами высока, а оттого на первый взгляд может показаться, что «привязка» клиента к определенному агентству выгодна в первую очередь самому агентству. Однако такая позиция является дилетантской в силу ряда причин:

• Договор – это гарантия получения оплаты за проделанную организационную и юридическую работу. Бесплатно выкладываться на благо клиента никому не хочется, а потому совершение сделок по эксклюзивам в приоритете у любой риэлтерской фирмы. Для продавца это оборачивается уверенностью в том, что именно его объект будет реализован быстро и дорого. Возможность получения большей суммы в этом случае объясняется просто: чем на более высокую цену риэлтор сможет договориться, тем больше денег он получит в итоге.
• Передача функций по продаже недвижимости только одной организации исключает риск появления в базах недвижимости дублей. Такие повторы вредят опять же из-за высокой конкуренции агентов, которые в стремлении сбыть объект могут снижать его стоимость. В результате одновременной работы многих риэлторов с одной и той же квартирой ее цена неизбежно проседает, что невыгодно продавцу.
• В последние годы усилились интеграционные процессы между агентствами, поэтому поиск покупателя традиционно начинается с общения с коллегами из других фирм. В этом случае наличие подписанного эксклюзивного договора выступает залогом выплаты части вознаграждения агенту, который сможет привести благонадежного покупателя. Косвенно это обстоятельство сказывается и быстроте и надежности совершения сделки.

А есть ли «подводные камни»?

Если в договоре прописано, что продан объект будет по максимально возможной цене, то это еще не гарантирует продавцу получение суммы выше среднерыночной стоимости. Тут нужно рассуждать здраво и исходить из характеристик недвижимости.

Особо выгодное расположение, отличная планировка или иные бонусы повышают ценник, однако не всякая квартира или дом могут похвастаться такими преимуществами. Поэтому даже при грамотном подходе к рекламной компании или использовании особых каналов сбыта продаваться такой среднестатистический объект не спешит. Если при этом заканчивается срок действия эксклюзива, то риэлтор для обеспечения своих обязательств перед заказчиком начнет снижать цену.

В такой ситуации имеет смысл пролонгировать договор, но иногда его лучше расторгнуть. Во втором случае нужно быть внимательным: некоторые фирмы оговаривают штрафные санкции для заказчиков, расторгающих соглашение прежде срока и в одностороннем порядке.

Выбирая фирму для сотрудничества в рамках эксклюзивного договора необходимо очень взвешенно подходить к оценке ее профессионализма и деловой репутации. Такой тип работы очень популярен в профильной среде, а потому уже перестал быть гарантом добросовестности.

Источник

Как риэлтору заключить эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Бизнес-тренер агентов по недвижимости Александр Санкин утверждает, что собственник, заключивший эксклюзивный договор с агентом, продает объект на 10% дороже, чем работая с несколькими агентами без «эксклюзива». Однако большинство риэлторов не знают, как правильно составить такой договор, и не могут убедить собственника его подписать. Пора преодолеть это препятствие!

Что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден обеим сторонам

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это договор, составленный между агентством и собственником жилья, который обязывает собственника не обращаться в другое агентство. Он дает эксклюзивное право на продажу объекта конкретной риэлторской фирме и агенту. Он заключается на этапе первой встречи с клиентом, но при этом не является обязательным.

Для риэлтора работа по эксклюзивному договору — это гарантия, что он получит комиссию. Собственнику она выгодна тем, что специалист будет активно рекламировать его недвижимость, так как сам заинтересован в быстрой и дорогой продаже.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– По нашей статистике, каждый 10-й клиент заключает с нами эксклюзив, и мы его отрабатываем всеми силами и ресурсами. Если клиент не хочет заключать договор, но просит продать его объект, то мы не вкладываем в это дело много ресурсов и предлагаем этот объект только имеющимся в нашей базе покупателям, которые отказываются от предложенных ранее эксклюзивных объектов.

По словам наших экспертов, чаще всего собственник не заключает эксклюзивный договор на продажу квартиры и при этом обращается сразу в несколько агентств. Получается, что его объектом занимается одновременно несколько риэлторов. Для самих риэлторов это означает, что можно особо не стараться. Ведь в любой момент другой агент найдет покупателя и получит комиссию. Тогда время и силы будут потрачены впустую.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Работу без эксклюзивного договора можно сравнить с заказом пиццы. Мы часто приводим этот пример своим клиентам, которые сомневаются. Допустим, ты заказал пиццу в 10 местах и сказал, что заплатишь только тому, кто принесет ее первым. Как думаете, вам кто-нибудь ее принесет? Нет. Так и с квартирами. Зачем агенту участвовать в гонке, если он не уверен, что получит вознаграждение?

Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором

При первой встрече с клиентом не рекомендуется настаивать, чтобы он выбрал именно вас, а наоборот нужно ему свободу выбора. При этом стоит рассказать собственнику о преимуществах работы с профессионалом.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Скажите примерно следующее: «Не обязательно подписывать договор именно со мной. Может быть, вы знаете агента, у которого маркетинговый план лучше, или того, кто лучше меня знает местный рынок. Главное — найдите специалиста, чтобы не рисковать». Научите собственника выбирать агента, и он это оценит. Но пока он не попросил вас стать его агентом, не говорите «я» или «мы». Говорите о хороших риэлторах вообще. Тогда владелец недвижимости в какой-то момент попросит вас стать его агентом.

Собственники считают, что если их объектами будут заниматься сразу несколько человек, то продажа состоится быстрее, поэтому отказываются от договора. Но, как мы писали выше, на практике все получается наоборот. Чтобы убеждать собственников заключать эксклюзивные договоры, бизнес-тренер Александр Санкин рекомендует риэлторам озвучивать им все риски такого подхода.

Нет ответственного

Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом, и продажа может затянуться надолго.

Нет маркетингового плана

А он необходим, если хочется продать объект по максимальной цене. Маркетинговый план – это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит:

• печать и расклейка листовок,
• подготовка презентационной печатной продукции для раздачи,
• размещение объявления о продаже объекта на 120 сайтов,
• поквартирный обход соседей,
• встречи с руководителями близлежащих офисов и учреждений,
• фотосессия объекта, съемка видеоролика,
• продвижение объекта в соцсетях (качественный геотаргетинг, посев видеороликов и т.д.),
• организация показов объекта для агентов и потенциальных покупателей,
• предпродажная подготовка объекта (мойка окон и т.д.),
• организация показов объекта для агентов (брокер – туров),
• организация «Дней открытых дверей» – показов объекта потенциальным покупателям.

Нет обратной связи от потенциальных покупателей

Если бы собственник получал ее после каждого просмотра, то мог бы вносить изменения в предпродажное состояние объекта. Например, повесить на окна жалюзи, если люди отказываются от квартиры, потому что в ней жарко от палящего солнца.

Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают».

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Почему бы собственнику самому не собирать обратную связь от потенциальных покупателей? Представьте, что он звонит каждому и спрашивает, почему они не стали ее покупать. Людям будет казаться, что он в отчаянном положении и точно не купят по высокой цене. Он будет выглядеть жалким в их глазах. А агент при сборе обратной связи в этом случае наоборот покажет свой профессионализм: ему могут в деталях рассказать, что не понравилось на объекте.

Нет защиты при переговорах

Если объект будут одновременно вести несколько агентов, то все они начнут отстаивать интересы своих клиентов-покупателей и просить, например, скинуть цену. Предупредите об эьлм собственника и заодно напомните, что он еще и комиссию кому-то из этих агентов заплатит. А если будет заключен эксклюзивный договор, то агент встанет на позицию собственника и будет защищать его интересы во всех переговорах.

Объект будут рекламировать по разным ценам

Объект будет рекламироваться на одних и тех же площадках по разным ценам, потому что некоторые агенты прибавят свою комиссию. Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект. А кто-то наоборот уменьшит ее ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой, и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву.

Какие пункты обязательно включать в договор

1. Главный пункт, который должен быть в эксклюзивном договоре: клиентне имеет права обратиться в другое агентство. В случае нарушения этот пункт предусматривает денежную компенсацию от клиента. Сумма штрафа внушительная — от 30 тысяч рублей и выше, в зависимости от того, сколько ресурсов агент уже потратил на работу с этим объектом.
2. Чтобы клиент не чувствовал себя ущемленным в правах, нужно включить пункт о возможности расторгнуть договор.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Вы должны указать в договоре, что если с вашей стороны не будет выполняться план или действий будет меньше, чем обговаривалось, то клиент сможет уведомить вас о желании расторгнуть договор в письменном виде, и через 2 недели он будет растогнут. То есть вы показываете собственнику, при каких обстоятельствах он может выйти из этого договора. Тогда он будет спокоен.

1. Александр Санкин на своих тренингах советует агентам обозначить в договоре, что входит в их обязанности вплоть до деталей. Например, качественная фотосъемка объекта, продвижение видеоролика в Facebook и на YouTube, поквартирный обход соседей, публикация рекламного объявления на 120 сайтах и досках объявлений и т.д. И самое главное — риэлтор обязан отчитываться о проделанной работе каждую неделю. Отсутствие отчетов может даже стать причиной расторжения договора.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Наша работа выражается в отчетности: ежедневной и еженедельной. Мы пишем собственнику, сколько сделано звонков, показов и т.д. Если это не выполняется, то клиент вправе расторгнуть договор. Все позиции, по которым мы должны отчитываться, прописываются отдельно в дополнительных условиях.

Допусловия прописываются в 4-х приложениях к эксклюзивному договору:

• форма акта принятия услуг,
• план продвижения объекта,
• форма еженедельного отчета исполнителя о проделанных действиях,
• список потенциальных покупателей, просмотревших объект.

Ниже мы предлагаем шаблон договора, в который нам предоставила гендиректор АН «Мир недвижимости» Галина Степанченко. В него можно внести любой свой пункт, а также скорректировать имеющиеся. Например, вы сами можете установить сроки продажи, размер компенсации в случае нарушения и т.д.

Как быстро составить договор по шаблону

Вы можете прямо сейчас сохранить этот шаблон в свою CRM-систему, чтобы автоматизировать заполнение договора. В современные CRM-системы встроен конструктор документов, который на основе заданного шаблона генерирует документы, подставляя в них данные о клиенте и сделке: имя, сумму платежа, реквизиты и др.

Вот как это происходит в CRM для недвижимости SalesapCRM. Для каждого клиента заводится карточка со всеми его данными. Из списка шаблонов риэлтор выбирает эксклюзивный договор, и все необходимые данные собственника автоматически подтягиваются в текст — документ готов! Во-первых, это быстро, а во-вторых, исключается риск в спешке допустить ошибку.

Так в SalesapCRM создается эксклюзивный договор прямо в карточке клиента

Мы рассказали об эксклюзивном договоре с покупателем объекта недвижимости и надеемся, что теперь вам будет проще убедить собственника работать только с вами. А CRM-система SalesapCRM поможет вам быстро составить нужный договор.

Автор: Елена Зайцева

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

• checkединая база объектов недвижимости;
• checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
• checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
• checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
• checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
• checkуправление клиентами, задачами и сделками,
• checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.2 / 5. Количество оценок: 25

Источник