Договор управления имуществом что это значит

Договор управления имуществом что это значит

ГК РФ Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.

(п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)

5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.

(п. 5 введен Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ)

Источник

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом — это соглашение, по которому одна сторона передает второй в управление имущество в целях совместного извлечения прибыли.

Кто и для чего заключает

Прежде всего необходимо ответить на вопросы, чем является доверительное управление, что такое договор управления недвижимым имуществом (или иным имуществом) и для чего он заключается? Статьей 1014 ГК РФ определено, что учредителем, то есть передающим имущественный комплекс лицом, вправе быть только собственник.

Исключения установлены для следующих случаев:

• договор управления имуществом заключается в интересах подопечного. В этом случае учредителем становится орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ);
• для обеспечения сохранности наследственной массы. Учредитель здесь — нотариус (ст. 1173 ГК РФ).

Таким образом, это один из видов передачи вещи во владение и пользование, в котором цель одна — получение прибыли за счет максимального эффективного ее использования. Условия и порядок пользования и владения предметом собственности устанавливает собственник.

Какие объекты передаются

Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:

• имущественные комплексы;
• недвижимость, располагающаяся отдельно;
• акции и иные ценные бумаги;
• исключительные права.

Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.

Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.

Форма и структура договора

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ, форма предусмотрена только письменная. Если соглашение заключается в отношении недвижимости, обязательно производится государственная регистрация. Форма должна соответствовать ст. 550 ГК РФ (один документ, подписанный сторонами).

При оформлении соглашения применяется стандартная для всех сделок структура, но с особенностями, присущими только этому виду:

• шапка с указанием наименования договора, места и даты составления, наименования сторон, их представителей;
• предмет — передача объекта;
• права и обязанности сторон;
• срок;
• определение вознаграждения управляющему, способ его перечисления;
• порядок действий управляющего по владению имуществом, отчетность перед учредителем;
• ответственность;
• порядок разрешения споров;
• порядок изменения и расторжения;
• реквизиты сторон.

Существенными условиями (без согласования которых в тексте соглашение считается незаключенным) являются:

• конкретизированный состав имущества,
• наименование выгодоприобретателя от сделки;
• срок, размер и условия выплаты вознаграждения управляющему.

Учтем, что порядок заключения договора доверительного управления имуществом предполагает передачу объекта, факт передачи обязательно фиксировать отдельно.

Права управляющего

Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).

Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:

• правомочия собственника в отношении переданной вещи (право реализации недвижимости оговаривается в контракте);
• права и обязанности, приобретенные управляющим, становятся частью имущественного комплекса прав, обязательства исполняются за счет комплекса;
• управляющий вправе требовать защиты своих прав в отношении вещи, имущественного комплекса.

Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.

Сроки

Гражданским кодексом установлено, какой максимальный срок действия договора доверительного управления возможен. Он указан в ст. 1016 ГК РФ, где перечислены существенные условия контракта. Максимум, на который заключают такое соглашение, — 5 лет.

Решение о том, на какой срок заключается договор доверительного управления в конкретном случае, принимает собственник, учредитель.

Основания для прекращения соглашения

Они указаны в ст. 1024 ГК РФ:

• смерть физического лица — выгодоприобретателя или ликвидация выгодоприобретателя — юрлица;
• отказ выгодоприобретателя от прибыли по соглашению;
• смерть управляющего, наступление событий, при которых он не в состоянии продолжать исполнение договора — признание недееспособным полностью или частично, безвестно отсутствующим, признание ИП банкротом;
• отказ от соглашения одной из сторон в силу того, что управляющий не может лично исполнять обязанности по контракту;
• признание банкротом ИП, являющегося учредителем;
• отказ от соглашения учредителя (выплата вознаграждения все равно обязательна).

Источник

Доверительное управление при аренде квартиры

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.

По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:

1. искать жильцов и сдавать недвижимость;
2. ежемесячно принимать арендную плату;
3. платить за коммунальные услуги;
4. следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
5. заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых , это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых , это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет трудовых мигрантов или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:

1. Квартиру, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
2. ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
4. Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.

Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:

1. право сдавать квартиру в аренду;
2. право подписывать договоры найма;
3. право принимать арендную плату;
4. право представлять интересы в агентствах недвижимости и так далее.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

1. Паспорт.
2. Договор.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник