Что значит выкуп жилья

Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Случается, что арендаторы выкупают у владельца квартиру, которую они достаточно долго снимали. При этом существует схема аренды жилья, в которую возможность выкупа заложена изначально. Правда, на практике она, как оказалось, используется очень редко. В этой статье разберёмся, что такое аренда квартиры с последующим выкупом, как и зачем оформляются такие сделки, в чем тут плюсы и минусы.

Что такое аренда квартиры с последующим выкупом

Схема выглядит так. Владелец и будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит как арендные платежи, так и выкупную стоимость – по частям. Выкупная стоимость квартиры, порядок внесения выкупных платежей и прочие детали тоже указываются в договоре. Когда арендатор полностью выплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником.

Если в процессе аренды одна из сторон передумала и сделка купли-продажи отменяется, владелец обязан вернуть арендатору все уже выплаченные за квартиру деньги (разумеется, без учёта арендных платежей).

По сути эта схема – разновидность покупки жилья в рассрочку, но с дополнительной нагрузкой в виде арендной платы. Она может рассматриваться как альтернатива ипотеке, где покупатель помимо выкупной стоимости также выплачивает проценты.

Важные особенности сделки

На первый взгляд схема выглядит довольно просто. На деле же это не самый лёгкий путь. Тонкие моменты в данном случае – отложенный переход права собственности (арендатор может стать владельцем только после внесения всех выкупных денег) и изменяющаяся ситуация на рынке недвижимости (оговоренная выкупная цена к окончанию действия договора может отличаться от рыночных цен, что бывает невыгодно одной из сторон). Поэтому важно предусмотреть все нюансы, заранее договориться обо всех условиях: от цены, порядка внесения платежей и срока аренды до возможных штрафных санкций за неисполнение обязательств. Все договорённости должны быть однозначно сформулированы и внесены в договор. Чтобы ничего не упустить, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу.

Преимущества аренды с последующим выкупом

Кому и зачем такие сделки вообще нужны, если есть пути гораздо более проторенные? Например, обычная покупка или ипотека. Безусловно, первый вариант самый простой, но подходит только тем, у кого есть вся необходимая для покупки сумма на руках. Если её нет, то аренда с последующим выкупом – это возможность купить жильё на вторичном рынке в рассрочку и без использования кредита.

У ипотеки тоже масса преимуществ, но для получения кредита необходим, во-первых, первоначальный взнос, а во-вторых, заёмщик должен быть одобрен банком. При аренде с последующим выкупом первоначальный взнос не нужен, не требуется подтверждение доходов, не важна хорошая кредитная история. Например, квартиру хочет купить молодой человек без стартового капитала, без кредитной истории, с хорошей, но «серой» зарплатой, позволяющей ему снимать жильё и откладывать кое-какие деньги. С таким набором характеристик на ипотеку он рассчитывать не может. Покупка жилья в рассрочку – для него приемлемый вариант, тем более если он сопряжён с арендой. Кроме того, к аренде с выкупом нередко предлагаются объекты, которые собственники долго не могут продать, а это значит, что можно найти жильё по цене ниже рыночной.

Хорошо, резоны покупателя понятны. Но чем сдача квартиры в аренду с последующим выкупом может быть выгодна владельцу жилья? В эконом-классе на эту схему нередко соглашаются владельцы низколиквидных объектов, которые трудно продать быстро (например, жильё в старом фонде с неудачной локацией). В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир часто встречается фраза «возможен последующий выкуп». Владельцы низколиквидного жилья заинтересованы и в том, чтобы продать свой актив, и в получении дохода от аренды, тем более если квартира простаивает в ожидании покупателей. Однако схема работает и в дорогих сегментах: элитные квартиры, покупателей на которые тоже с ходу не найдёшь, нередко предлагаются в аренду с последующим выкупом.

Источник

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

На рынке новостроек не так давно появилась новая услуга – обратный выкуп квартиры, или sale-pay-back. Предложили ее сразу несколько застройщиков. В чем суть этой процедуры, зачем она нужна и кому выгодна?

Зри в корень

Основная идея предложения в том, что покупатель, приобретая квартиру у застройщика, может при желании ее вернуть продавцу, то есть девелопер готов выкупить недвижимость обратно. Возникает вопрос: зачем это нужно застройщику? Как ни странно, но эта программа для него выгодна, поскольку он, таким образом, привлекает денежные средства дольщиков в строительство. Даже если при обратном выкупе он заплатит собственнику недвижимости проценты, эта сумма все равно будет ниже, чем те проценты, которые он вынужден платить банку, если привлечет кредитные средства на строительство. Кроме того, получить кредит в банке гораздо сложнее, чем средства дольщиков.

Вернуть без потерь

Программа появилась неслучайно, это был своего рода ответ на злобу дня, а подстегнули к этому девелоперов следующие обстоятельства: резкий обвал курса рубля в конце 2014 года и повышение ключевой ставки. Для некоторых покупателей жилья обратный выкуп тоже оказался палочкой-выручалочкой: ипотечное кредитование, которое и раньше далеко не все могли себе позволить, стало еще более недоступным, популярность банковских продуктов в виде депозитов тоже упала. В результате у многих граждан на руках оказались свободные деньги, которые надо было во что-то вкладывать. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, но для этого будущему собственнику следует тщательно выбирать проекты. Иначе можно легко оказаться в ситуации, когда купленная квартира окажется неликвидной и ее сложно будет продать, не потеряв при этом вложенных средств. Идея девелоперов о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей. Даже если цены на недвижимость упадут, покупателю при заключении договора об обратном выкупе по крайней мере вернется сумма, уплаченная за квартиру, а если в договоре был предусмотрен рост цен на недвижимость, то собственник может получить еще и проценты.

Особые условия

Но не все так просто. Покупатель, участвующий в программе обратного выкупа, должен знать нюансы. Например, в договоре застройщик может указать возможность возврата недвижимости только через определенный срок, допустим, через год, три года или пять лет. Далеко не каждому подойдет такой вариант. Кроме того, программа может действовать не на все объекты, а только на те, что определил девелопер, а покупателю может не подойти, например, метраж квартиры или этаж. Также обратный выкуп может предоставляться при условии единовременной оплаты жилья без использования рассрочки. В некоторых случаях застройщик не выкупает недвижимость напрямую, а оказывает лишь риелторские услуги, то есть объект попадает на открытый рынок. В такой ситуации никто не гарантирует не только доходности от продажи жилья, но даже возврата той суммы, которую собственник изначально потратил, если рынок «просядет» и цены снизятся.

Источник

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник