Что значит рухнет рынок недвижимости

Квартирный пузырь лопнет, оставив ни с чем ипотечников

В России назревает кризис на рынке недвижимости, но банкам и риелторам наплевать

Стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в среднем выросла в октябре на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а заёмщиков, способных тянуть ипотеку не осталось.

Сперва матчасть. «Сбербанк» сообщил, что в октябре 2021 года медианная стоимость квадратного метра вторичного жилья в России составила 65 тысяч рублей. В октябре 2020 года она была на 19% ниже — чуть дешевле 55 тысяч рублей.

В столице России квадратный метр «вторички» подорожал на 24,5%. В октябре прошлого года он стоил в среднем 190 тысяч рублей, в октябре нынешнего — уже 237 тысяч рублей.
Возьмём для примера среднего продавца в московском сетевом магазине вроде «Пятёрочки» или «Галамаркета» со средней зарплатой в 35 тысяч рублей. Теперь, чтобы приобрести скромную однушку на вторичном рынке, ему потребуется отработать на три года дольше (при условии, что всю свою зарплату он откладывает на покупку квартиры). Довольно безрадостная перспектива, однако!

Что касается российских регионов, то в некоторых из них просматривается тенденция к снижению цен на вторичное жильё. По причине его низкого качества. И это, скажем прямо, не радует.

Да ещё аналитики отмечают, что ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой» сокращается за счет замедления роста цен на первичном рынке. При этом средняя стоимость 1 кв. метра на первичном рынке, если верить данным ЦИАН, выросла на 34%.
Ещё важная деталь: инвесторы, вкладывавшие деньги в столичные новостройки на этапе котлована, начали перепродавать квартиры, не дожидаясь окончания строительства. В этом году за девять месяцев количество сделок по переуступке прав на будущее жилье увеличилось на 38,2%. Аналитики считают, что на такой шаг решаются те, кто не уверен в дальнейшем росте стоимости жилья.

При этом доходы наших сограждан из-за пандемии не только не выросли, а даже упали. По оценкам Росстата, число людей, живущих за чертой бедности, только за 2020 год увеличилось на 400 тысяч. Их уже почти 20 миллионов человек. В первом квартале 2021 года спад доходов населения ускорился в четыре раза по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

К тому же ставки по ипотеке растут, так что позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Риелторы отмечают, что число просмотров квартир падает.

Этого следовало ожидать, считает экономист и политолог Михаил Делягин.

— Во-первых, сказывается господдержка строительного комплекса. Во-вторых, это фактор инвестиционных вложений. Потому что, когда масса людей беднеет, некоторая часть, наоборот, богатеет. Где-то убывает, а где-то — прибывает. Соответственно, те, кто обогащается на погружении десятков миллионов людей в нищету, имеют денег столько, что куры не клюют.

На Западе сейчас вкладывать деньги сложно по понятным причинам. И они инвестируют в России, прежде всего — в недвижимость. И это продолжается уже долгое время.

Старт удорожанию недвижимости дала льготная ипотека, когда никто не ограничивал произвол монополий, а спрос увеличивался. Как в 2009 году, когда ввели программу «Доступное жильё». Так и сейчас мы получили разгон цен. Дальше этот процесс будет усугубляться, потому как в стране некуда вкладывать деньги, кроме как в недвижимость, — объясняет Михаил Делягин.

Президент Союза предпринимателей и арендаторов России Андрей Бунич предполагает, что проблема с высокими ценами на жильё лежит в сфере макроэкономики и может обернутся для государства сильнейшей головой болью.

— Рост цен на недвижимость не имеет отношения к строительной отрасли. Она как раз процветает. Построят столько, сколько нужно. Вопрос в макроэкономических условиях и проблемах экономического роста.

Если экономика не растёт, доходы стагнируют или падают, то рано или поздно даже успешно развивающаяся отрасль окажется в тупике. Она ведь не может работать в отрыве от общей экономической ситуации. А она сейчас неблагоприятна. Экономического роста нет из-за ограничений нынешней экономической модели. Она требует изменений, но этого не происходит.

Кроме того, у нас еще и финансовая система слабая. Нет нормального рынка капитала, нет достаточной конкуренции в этой сфере, она не диверсифицирована, поэтому сами хозяйствующие субъекты не могут сейчас перестроить направления своей деятельности; отсутствуют нормальные механизмы межотраслевой конкуренции, перелива капитала, частных инвестиций в перспективные сектора. Отсюда и задержка в развитии.

Эксперт заострил внимание на том, что банки сейчас получают колоссальные прибыли, они сейчас не заинтересованы в том, чтобы финансировать какие-то проекты, кроме крупных. И эту политику будут продолжать до упора. И ипотеку будут выдавать, не думая о последствиях.

Ведь если заёмщик не сможет её выплачивать, они отнимут у него квартиру. Им даже о рисках думать не надо. Когда вы берете ипотеку, банк риска не несёт никакого. Потому что, пока её вы не выплатите, квартира не ваша, а его. Единственная проблема — если жильё вдруг подешевеет. Тогда у банка возникнет дыра в балансе. Поэтому им надо поддерживать пузырь высоких цен на жильё. А это противоречит интересам потребителей.

— Мы одновременно говорим о доступном жилье и дешевой ипотеке. Но эти понятия противоречат друг другу. Ведь доступное жильё — это далеко не всегда дешёвая ипотека. Скорее, наоборот. Дешёвая ипотека нужна, прежде всего, банкирам и риэлтерам, скупающим квартиры. Они потом их перепродают и наживаются на этом. В результате цена на жильё растёт, хотя конечных покупателей становится всё меньше. Даже ЦБ в последнем отчёте отметил, что потенциальных заёмщиков ипотеки просто не осталось! Все, кто мог, уже ипотеку получили. Так что ситуация, сложившаяся сейчас на рынке жилья — это преддверие больших проблем, которые будут переложены на государство. Ведь государство не может допустить, чтобы миллионы граждан вылетели из своих квартир из-за того, что не могут выплачивать ипотеку. Да и банки, в конечном итоге, могут обвалиться, тогда еще и их придётся поддерживать, хотя они сами такую ситуацию и нагородили, — предостерегает Андрей Бунич.

Источник

Ценовой пузырь: что будет с рынком жилья из-за продления льготной ипотеки

Программа льготной ипотеки под 6,5% будет продлена до июля 2021 года. За время ее существования (с апреля 2020 года) было выдано 230 тыс. кредитов на 670 млрд руб. (большая часть пришлась на сентябрь — 60 тыс. ссуд). Сбережения граждан на 100 млрд руб. оказались в экономике в качестве первоначального взноса. Продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов, а экономика получит еще 300 млрд руб. личных сбережений.

Аналитики рассказали, существуют ли риски возникновения ипотечного пузыря из-за продления программы и роста цен на жилье.

«Пузырь наблюдается в отдельных регионах»

Антон Табах, управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию агентства «Эксперт РА»:

— Пузырь наблюдается в отдельных регионах — например, дальневосточная ипотека сильно вынесла вверх рынок в крупнейших городах и их ближних пригородах в Дальневосточном федеральном округе. В целом же есть рост, вызванный одновременным снижением ставок, расширением программы маткапитала (частый источник первого взноса) и появлением льготных ипотечных программ. О пузыре говорить пока нельзя — подобный рост при снижении ставок по всем ипотечным продуктам дело естественное.

«Если действие программы закончится, то пузырь может схлопнуться»

Марина Дяченко, основатель аудиторско-консалтинговой группы компаний «Бизнес Эксперт»:

— Вероятность того, что на рынке жилья надувается ценовой пузырь, приближается к 100%. Цены поднимаются, и этот тренд сохранится даже в стандарт-классе. Процент по ипотеке низкий, есть программы между банками и застройщиками на беспроцентный год, что и обеспечило высокий спрос на эти программы. Довольно много заемщиков реально не могут себе позволить ипотеку, но все равно стараются успеть оформить ее на льготных условиях, пока есть возможность. Число рискованных заемщиков растет, чему способствует и пандемия. Если действие программы закончится, то пузырь действительно может схлопнуться, но вероятность такого сценария невысока, поскольку финансовые организации и власти будут стараться этого избежать.

«Предпосылки возникновения ипотечного пузыря отсутствуют»

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— На сегодняшний день предпосылок возникновения ипотечного пузыря в России нет. В США в преддверии кризиса 2008 года была распространена ипотека с нулевым взносом и плавающей ставкой. По сути, это «плохие кредиты», поскольку такие заемщики часто объявляют дефолт. Под эти кредиты выпускались ипотечные облигации. Когда ставки в экономике стали расти, «плохие заемщики» не смогли платить по кредитам, начались массовые дефолты, продажи заложенных домов и падение цен на недвижимость. Получилось, что другим заемщикам стало невыгодно обслуживать свои кредиты — за те же деньги можно было купить дом побольше. Началась вторая волна неплатежей, которая перетекла в другие сегменты финансового рынка. В нашей стране практически отсутствуют кредиты с нулевым первоначальным взносом, ставка по ипотечным кредитам фиксированная, значит, на заемщиках не лежит риск роста ипотечных ставок. По закону, в России могут секьюритизироваться только качественные ипотечные кредиты, сделки проводят простые (однотраншевые), бумаги обеспечиваются гарантией «Дом.РФ». Благодаря этому доля просроченных ипотечных кредитов (более 90 дней) в России очень невелика — около 1,5%, по другим кредитам населению — около 8%.

«Пузырь, действительно, надувается»

Алексей Гальцев, основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste:

— Пузырь, действительно, надувается. Москва и некоторые города-миллионники переоценены, что не соответствует экономической ситуации в стране. Не бывает такого, что доходы значительной части населения падают, а недвижимость дорожает, но в России есть такая национальная особенность. У нас валютой выступает не рубль, а квадратный метр, именно в него верят все, даже больше верят, чем в рубль. Поэтому квадратные метры легче и выгоднее «надувать» для комфорта большинства населения.

«Пандемия может ускорить наступление масштабного кризиса»

Наталья Тарасова, адвокат:

— Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования. Соответственно, сейчас, несмотря на наличие льготной программы, стоит оценить свои возможности перед тем, как оформлять ипотеку.

«Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю. В нашем случае в 2020 году еще до пандемии начал наблюдаться ежемесячный рост цен на рынке новостроек Москвы. В итоге на конец сентября 2020 года средняя стоимость 1 кв. м выросла на 10,6% к прошлому году. Этот рост выше, чем инфляция (3,67% на сентябрь в годовом исчислении), но все равно не взрывной. На первичном жилом рынке наблюдались и более высокие темпы роста, скажем, в 2014–2015 годах. Один из ключевых факторов повышения активности покупателей и, соответственно, роста цен — программа льготной ипотеки. Но она не является однозначным проводником к пузырю и перегреву рынка. Снижение ставки по ипотеке позволило выйти на жилой рынок той части потенциального спроса, которая ранее не могла этого сделать, а также покупателям, чьи доходы снизились из-за пандемии. Несмотря на рост количества сделок в последние три месяца, квартиры покупаются по-прежнему, в основном, для собственного использования, для улучшения жилищных условий. То есть случаи, когда человек покупает третью или четвертую квартиру ради инвестиций, ожидая спекулятивного роста цен, крайне редки.

Источник

Рынок недвижимости будет сокращаться, а российский бизнес ждут тяжёлые времена

Фото Густаво Зырянова / Сиб.фм

В 2022 году Новосибирск ждёт падение цен на жильё, развитие малоэтажного домостроения и возможная стагнация рынка недвижимости. Такие прогнозы прозвучали за круглым столом в холдинге Сиб.фм, где собрались ведущие аналитики рынка, девелоперы и риелторы.

По словам экспертов, ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости сегодня, во многом напоминает итог первого десятилетия, когда цены на жильё резко взлетели и спрос на покупку квартир значительно снизился. Сегодня ни о каких замороженных стройках речи не идёт, новые дома штампуют как горячие пирожки. А вот ценник на квадратные метры и впрямь стал довольно высоким.

В среднем за квадратный метр в Новосибирске застройщики просят 106,4 тысячи рублей. В секторе эконом жилья эта цифра держится в районе 98 тысяч за квадрат.

При этом количество ипотечных кредитов уже начало падать. По данным Центробанка, уже в сентябре 2021 года спрос на ипотеку снизился на 30 %. По словам экспертов, интерес к ипотеке будет остывать и дальше. А значит, неминуема стагнация рынка и кризис. В отличие от двухтысячных население не богатеет. Напротив, мы все ощущаем, как стремительно худеет общенародный кошелёк. Именно этот диссонанс и приведёт, по мнению аналитиков, к кризису рынка.

«Реальные доходы падают, задолженность будет увеличиваться. При снижении реальных доходов населения при росте ипотечной ставки, ну, очевидно же, что будет», – считает модератор круглого стола, управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков.

Сергей Дьячков — управляющий партнёр dso consulting

В условиях повышения ипотечной ставки ожидается, что она вырастет на 1-1,5 %, а ряды покупателей поубавятся, – с этим согласны все эксперты. Единодушны они и в том, как выглядит сегодня рынок жилья.

По словам Елены Ермолаевой, руководителя компании RID Analytics, ценовой локомотив на рынке недвижимости несётся с бешенной скоростью, и рано или поздно он врежется в стену. Сказать точно, когда это случится, пока сложно. Но врежется неизбежно.

Елена Ермолаева — руководитель компании RID Analytics

Кто же разогнал этот локомотив и зачем?

По мнению экспертов, цены на жильё взвинтили несколько факторов: пандемия, инфляция и льготная ипотека.

Пандемия вызвала отложенный спрос. Это когда сначала всё затихло, а потом люди с перепугу кинулись вкладывать свои кровные в недвижимость, чтобы сберечь деньги. Повлиял коронавирус и на приоритеты граждан. Но об этом позже. Иностранные рабочие покинули страну, что привело к повышению себестоимости жилья. Из-за разрыва старых договорных цепочек и инфляции существенно подорожали стройматериалы.

И всё же главный фактор, взвинтивший цену на недвижимость, – льготная ипотека. Для рынка она стала чем-то вроде волка в овечьей шкуре. С её вводом покупатели начали сметать квартиры почти не глядя.

Ирина Ярыгова, руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе, констатирует, что «Ипотека с господдержкой 2020» за год позволила многим быстро решить свой жилищный вопрос. Сложно однозначно сказать, успел ли из-за этого перенасытиться рынок. Но изменение условий с 1 июля 2021 года вызвало существенное снижение интереса к этой программе: количество заявок снизилось в три раза по сравнению с предыдущими месяцами просто потому, что большинство потенциальных клиентов не укладывались в доступные лимиты. Однако уровень одобрения при этом, наоборот, вырос на 6 %.

Ирина Ярыгова — руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе

Директор офиса «Жилфонд» Дмитрий Кашперов выразил свою точку зрения по данному вопросу. «Льготная ипотека, безусловно, повлияла прямым образом на рост цен на недвижимость. Для людей ключевыми факторами в принятии решения о покупке квартиры являются сумма первоначального взноса и размер ежемесячного платежа. На реальную стоимость квартиры они не смотрят. И вот результат. Стоимость недвижимости достигла очень большого уровня. Уже летом мы наблюдали, что банки стали фиксировать снижение спроса на ипотеку. Сейчас ипотечные ставки поднялись, и мы наблюдаем снижение активности на рынке недвижимости», – заявляет он.

Дмитрий Кашперов — директор офиса «Жилфонд»

По мнению эксперта по недвижимости Сергея Николаева, произошёл некий обман. Вроде как ипотека стала дешевле, но цены существенно выросли, а потом ещё и ипотека отвалилась.

«Рынок льготной ипотеки внёс разрыв между реальной ценой и ценой, по которой продаётся. Взвинтил цены, – объясняет эксперт, – банки в шоколаде. А люди на ипотечной игле. И теперь они не торопятся с неё слезть. Нет смысла гасить ипотеку быстрее. Проще положить деньги в тот же банк на депозит, частично снимать выручку, частично гасить кредит».

Статистика досрочных погашений подтверждает эту тенденцию. Если в начале 2020 года, когда ввели льготную ипотеку, почти половину кредитов люди гасили досрочно (на 100 % полученных кредитов было 45 % досрочных погашений), то сегодня это лишь 33 %. То есть застройщики получают всё меньше денег, а ценник всё больше.

«Долго так продолжатся не может», – уверен Сергей Николаев.

Сергей Николаев — эксперт по недвижимости

Конкретные цифры, подтверждающие разгон цены, приводит и Елена Ермолаева.

«Только в ноябре этого года новостройки подорожали на 30 процентов, добавим к ним 15 процентов роста за минувшие месяцы 2021 года и получим все 45 процентов роста. Проще говоря, за текущий год новое жильё в Новосибирске стало вдвое дороже. Между тем вторичка подорожала меньше, чем на четверть. При этом ипотеку на новостройки дают по более низкой ставке: в текущем году разница в ставке между новостройкой и вторичкой составляет 27 процентов. Сомнений в том, что именно разница в ипотечной ставке между первичкой и вторичкой разгоняет цены на новостройки, нет.

Согласны с этой точкой зрения и ведущие девелоперы города.

«Системное повышение ключевой ставки и ограничение господдержки привели к разнообразию субсидированных программ застройщиков с банками, – объясняет своё видение Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж ООО «Брусника», – косвенно это повлияло на повышение чека для клиента, так как за дешёвую ипотеку платит теперь застройщик, а не государство».

Денис Гузенко — руководитель подразделения продаж ООО «Брусника»

По мнению председателя совета директоров ООО «Дар» Екатерины Толкачёвой, льготная ипотека безусловно повлияла на рынок.

«При прочих равных клиент идёт туда, где ипотечная ставка ниже, – говорит девелопер, – В секторе новостроек есть и господдержка, и субсидии от застройщика. Банки в любом случае ничего не теряют. А застройщики включаются в эту гонку за ипотечные ставки. На это и реагирует необразованный покупатель. Если человек хочет низкую процентную ставку, то ему её и продают за дорого».

На то, что банки легко манипулируют общественным сознанием, сетует и директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка», Максим Марков.

Максим Марков — директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА»

«Льготная ипотека оказала серьёзное влияние на умы граждан. Люди, сами того не понимая, из последних сил все имеющиеся у себя деньги вложили в инвестиционный рост рынка новостроек», – полагает он.

Цифры, которые приводят специалисты, действительно перекликаются с показателями предкризисного 2008 года. В 2007 году цены на недвижимость взлетели на 42 %. Что произошло тогда – всем известно. Но сейчас, по единодушному мнению экспертов, доходы населения не растут.

Что же будет с рынком?

Поддерживать его станет нечем. Льготные ипотечные ставки, которые и разогнали темпы строительства и рост цен, уходят в прошлое. А учитывая, что большая часть покупателей сегодня – это ипотечники, отток прогнозируют огромный.

В том, как именно будет выглядеть кривая цены, эксперты расходятся.

Риелторы прогнозируют резкое падение, вплоть до половины стоимости за квадрат, Сергей Николаев и девелоперы более осторожны и называют цифру 15 %, аналитик Елена Ермолаева предполагает, что рынок ненадолго замрёт, потом возможно небольшое падение и снова рост цен.

Ирина Ярыгова полагает, что сейчас, даже несмотря на рост ключевой, средневзвешенная ставка по ипотеке намного ниже, чем пару лет назад. При этом, если рост ключевой ставки продолжится, мы можем увидеть двузначные ставки по основным программам. В то же время банки, в борьбе за клиентов будут стараться компенсировать их рост за счёт своей прибыли, максимально смягчая скорость повышения тарифов.

Однако с учётом роста ключевой ставки также ожидается, что возрастёт привлекательность услуги рефинансирования в рамках семейной ипотеки. Если в июне в связи с обновлением условий программы семейной ипотеки на рефинансирование приходилось 16 % выдач, то в августе – уже 36 %. В сентябре эта тенденция сохранилась – доля рефинансирования выросла почти в два раза и составила уже 62 %.

Инна Терехова — Директор направления премиальной недвижимости «Жилфонд Премиум», Сергей Николаев — эксперт по недвижимости, Екатерина Толкачёва — Председатель совета директоров ООО «ДАР»

Есть и те, кто не верит в снижение цен на недвижимость. Так, Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж ООО «Брусника», уверен, что повышение ключевой ставки заставит покупателя откладывать покупку жилья, но это не приведёт к снижению цен. Стоимость квадратного метра в 2022 году будет расти без резких скачков.

«Многие рассчитывают на снижение цен от застройщиков на фоне роста ставок, – поясняет спикер, – но предпосылок этому нет».

Будущее самого рынка недвижимости все эксперты видят одинаково. Он будет расслаиваться всё больше и больше. Ниши будут разнообразнее, а разрыв между жильём бизнес-класса и массовым сектором всё очевиднее.

Так, по мнению директора по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка», Максима Маркова, квартиры в центре Новосибирска будут дорожать. Это и понятно: площадок в городе всё меньше, земля – всё дороже. По его словам, спасательным кругом опоясывает сибирскую столицу эконом жильё. Вот оно будет дешеветь, потому что покупать его будет не на что. Более того, застройщик будет всё чаще уходить в пригород.

Пандемия сильно изменила психологию людей. Многим понадобилось пространство, так как люди работают дома. Да и ценник в пригороде более привлекателен. У нас в городе квадрат продают за 100 тысяч, а в пригороде есть и за 80 предложения.

С этим согласна и Екатерина Толкачёва, председатель совета директоров ООО «ДАР».

Екатерина Толкачева — Председатель совета директоров ООО «ДАР»

«Загородное жильё будет востребовано, уверенно заявляет спикер, – появляется новая концепция, новые предложения. Потенциал у этого рынка большой. Основной фактор в том, что в Новосибирске почти не осталось комплексных площадок, а без них сложно сделать качественный продукт. В сторону малоэтажки уже начали смотреть лидеры, возглавляющие список российских застройщиков. Да и государство поворачивается к пригороду лицом. Раньше строить в пригороде мешали многочисленные законодательные пробелы. Сейчас федеральные законы меняются. Работать на малоэтажке будет легче».

Такой оптимистичный прогноз по малоэтажному домостроению эксперты дают даже несмотря на отмену сельской ипотеки. А ведь она неизбежно приведёт к потере покупателей.

Какие бы ни были нюансы, общий вывод таков: покупать станут меньше. А вот арендовать будут чаще, уверен Сергей Николаев. Люди будут пережидать кризис в съёмных квартирах. Причём кризис этот, по мнению экспертов, будет разворачиваться на фоне стагнации всей экономики страны. Ведь инфляция никуда не денется. Более того, по мнению Максима Маркова, уже скоро промышленная инфляция, которая составляет 20 %, перейдёт в потребительскую.

«Доля государства в экономике будет расти, а частный бизнес будет скукоживаться», – добавляет аналитик Елена Ермолаева. По её мнению, частный бизнес – это источник конкуренции и новых идей. Без них развитие макроэкономики невозможно. И ещё один важный момент. Все прогнозы о будущем строительного рынка и его ценовой политики легко могут опровергнуть его новые и очень важные игроки – банки. Ведь если люди перестанут приходить за кредитами, банкиры найдут способ их замотивировать, возможно, с государственной помощью.

Хотите видеть больше интересных новостей?
Добавьте наш канал в избранное в Google News и Яндекс Новости:

Источник