Что значит продать право аренды

3 способа продажи прав по договору аренды

Покупка и продажа договора аренды или прав аренды осуществляется тремя способами: через аукцион и конкурс на торгах, путем оформления договора продажи прав аренды или посредством заключения договора субаренды. Какие преимущества, недостатки и риски существуют для арендатора и собственника в каждом случае? Как составить договор, который впоследствии не признают недействительным? В каком случае юридические услуги арбитражных специалистов помогают избежать неприятных последствий? Разбираемся во всех тонкостях продажи договора аренды.

Содержание

Способ 1: Продажа права аренды на торгах

Первый способ — торги на право заключения договора аренды. Организовать подобные торги может государственный или муниципальный орган власти, который уполномочен распоряжаться соответствующим имуществом. Например, если вы планируете купить договор аренды в Москве на торгах, то их может организовать департамент городского имущества города или администрация района.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В первом случае, право на аренду получает кандидат, который предложит наиболее выгодные для организатора условия. Во втором случае, право на аренду муниципальной или государственной собственности получает участник, предложивший максимальную сумму. Как правило, торги проводятся в форме аукциона, так как подобная форма — самый выгодный способ продажи права на заключение договора аренды для муниципальных и государственных органов.

Торги проводятся по определенным правилам, которые обязаны соблюдать все участники. Порядок проведения торгов следующий:

• Организатор размещает на специальной площадке лот и подробную информацию о нем (в том числе, указывает цену лота);
• Участники регистрируются на площадке, выбирают подходящий лот и подают заявки и пакет документов на участие в аукционе или конкурсе;
• После подачи документов каждый участник вносит задаток — сумму, которую устанавливает организатор;
• Затем начинается аукцион или конкурс. Во время аукциона каждый участник поочередно предлагает определенную цену. Побеждает тот, кто заявит максимальную сумму. Если проводится конкурс, то участники подают заявки, в которых указывают условия, при которых они готовы арендовать объект, и ценовые предложения. Организатор выбирает того участника, чье предложение является наилучшим;
• В день проведения торгов победитель аукциона или конкурса подписывает протокол о результатах торгов, далее, в течение 10-20 дней, оформляются все необходимые документы, в том числе договор аренды.

Способ 2: Договор продажи прав аренды

Продажа прав аренды по договору — это по сути переуступка этих прав. Чаще всего такие сделки оформляют из соображений взаимной выгоды: стороны экономят время, которое необходимо на расторжение старого договора и оформление нового. Подобные сделки регламентированы нормами ст. 615 ГК РФ: без соблюдения этих правил продажа договора аренды нежилого помещения считается недействительной.

При переуступке прав аренды новый арендатор получает недвижимость на тех же условиях, что и предыдущий. Если договор был заключен на длительный период и прошел регистрацию в Росреестре, то контрагент только выигрывает от подобной сделки. Согласно ст. 615 ГК РФ при перенайме обязательно выполнение следующих требований:

• Новый арендатор должен пользоваться имуществом только на тех условиях, которые прописаны в договоре аренды;
• Третье лицо может купить договор аренды помещения с согласия арендатора и получить все права на имущество. Отсутствие согласия арендодателя — основание для признания договора продажи прав недействительным. При этом арендодатель не обязан давать согласие — это является его правом;
• Если арендатор нарушает условия договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия договора стороны должны обговаривать заранее. Если вы планируете купить права аренды в Москве или другом городе, вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• Договор должен быть возмездным (должна быть указана цена, за которую продаются права), чтобы исключить риск признания его недействительным;
• Предмет договора должен быть четко описан (специалисты рекомендуют делать приложение с подробным описанием);
• Прописывается ответственность за нарушение условий договора, в том числе право арендодателя требовать уплаты неустойки наряду со взысканием аренды;
• Также должен быть указан срок договора аренды и возможность его продления после истечения этого срока.

Наши кейсы

Взыскано: 1 634 800 руб.

Инвестирование не рекомендовано

Взыскано: 898 735 руб.

Взыскано: 2 415 243 руб.

Взыскано: 1 180 500 руб.

Взыскано: 21 394 502 руб.

Взыскано: 14 500 000 руб.

Включение в реестр о передаче жилья

Взыскано: 2 260 000 руб.

Инвестирование не рекомендовано

Взыскано: 641 094 руб.

Взыскано: 2 200 000 руб.

Способ 3: Выкуп права аренды помещения (субаренда)

Арендатор по закону может заключить сделку с другим лицом, передав ему право пользования объектом аренды в части или полностью. Заключение договора аренды и субаренды возможно только с согласия собственника. В противном случае арендодатель имеет право на расторжение договора аренды и возмещение убытков. Главное преимущество субаренды — снижение затрат на аренду помещения, которое не используется в полной мере, за счет привлечения дополнительного арендатора.

Принципы регулирования взаимоотношений по договору субаренды изложены в ст. 615, 618 ГК РФ. Ключевые правила:

• срок субаренды не может быть больше, чем срок аренды;
• субарендатор не может получить больше прав, чем предоставляет основной договор аренды;
• арендатор не освобождается от своих обязанностей и несет ответственность за соблюдение условий основного договора перед собственником.

Между сторонами в обязательном порядке заключается договор, который должен содержать следующие пункты:
информацию о том, где находится недвижимость;

• сведения о назначении объекта недвижимости;
• технические характеристики объекта;
• срок, на который стороны заключают договор;
• порядок и сроки внесения оплаты арендатором и субарендатором.

Опытные специалисты также рекомендуют закрепить последствия, которые наступят, если отношения между арендодателем и арендатором будут досрочно прекращены. Например, можно обязать арендодателя заключить договор с субарендатором на оставшийся срок. Приобретенное право аренды в таком случае подтверждается новым договором, который между собой заключают собственник новый арендатор. Если вы не уверены в том, что сможете заключить договор субаренды правильно, лучше запишитесь на юридическую консультацию.

Оформление покупки и продажи прав аренды: юридическая помощь

Каждый из перечисленных способов подходит для конкретной ситуации, и арендатор должен четко понимать свои цели и возможности. Зачастую ошибки в договоре или незакрепленные условия приводят к тому, то арендатор несет огромные потери.

Компания «Хелп Консалтинг» оказывает весь спектр юридических услуг для юридических лиц по вопросам аренды имущества. Каждому клиенту мы гарантируем комплексную помощь, которая нацелена на результат:

• Бесплатно проконсультируем и проанализируем договор;
• Разработаем проект договора аренды (предварительный и основной);
• Подготовим все необходимые дополнительные документы к договору;
• Поможем решить арендные споры в досудебном и судебном порядке.

Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» обладают системными знаниями из разных отраслей права и четко понимают специфику хозяйственной деятельности разных видов. Наши юристы с одинаковым профессионализмом помогут заключить договор продажи права аренды земельного участка, договор субаренды коммерческого помещения или приобрести права аренды на муниципальный или государственный объект недвижимости на торгах.

Преимущества сотрудничества с ЮК «Хелп Консалтинг»:

• Бесплатный анализ перспектив дела перед началом работы;
• Оплата за результат — только в случае положительного решения суда;
• Индивидуальный подход с изучением всех тонкостей именно вашей ситуации;
• Персональные менеджер и юрист для каждого клиента;
• Гарантия возврата стоимости услуг, зафиксированная в договоре;

Наш приоритет — долгосрочное сотрудничество. Большинство компаний, которые обратились к нам за помощью, стали нашими постоянными клиентами.

Источник

Понятие продажи прав аренды

В сущности, данное понятие включает в себя переуступку арендных прав на недвижимость или земельный участок. Под переуступкой можно понимать смену лиц, указанных в договоре, например, арендатора. Переуступка прав поможет сэкономить кучу времени и нервов, так как не нужно расторгать старый договор аренды и заключать новый.

Особенности передачи прав аренды

При заключении сделки по продаже прав аренды нужно учитывать следующие нюансы:

1. Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем. Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту). Эта передача прав аренды выгодна только продающему арендатору, так как он продает это право, как правило, по более значительной цене.
2. Арендные права передаются уже в рамках ранее подписанного договора. Такую сделку по передаче прав нельзя проводить, если аукцион считается несостоявшимся по причине недобора участников. Таковым аукцион признается, если не удалось добиться наличие как минимум двух участников. Здесь же единственный участник в течение 10 суток после аукциона обладает правом на оформление договора аренды по фиксированной на аукционе цене, но переуступить права аренды он уже не может.

Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

Какие объекты можно переуступить?

Сделку по купле-продаже прав аренды можно заключать на следующие объекты:

1. Земельные участки. Если оформляется переуступка прав аренды на земельный участок, то нужно помнить о том, что все арендаторы (продающий и покупающий права аренды) должен известить собственника земли о сделке;
2. Нежилые помещения. При оформлении договора аренды собственник или первый арендатор может отметить в нем, что продажа арендных прав невозможна. Значит, при последующей переуступке обязательно согласие собственника. Лучше письменно. Если происходит заключение договора по переуступке прав аренды с третьим лицом, то этот арендатор принимает на себя все обязательства по данному помещению: долги, налоги и т.п. Этот вид сделки по продаже прав аренды является наиболее выгодным для первого арендатора, т.к. после завершения этого процесса он получает неплохую денежную прибыль;
3. Иная недвижимость. При оформлении договора по переуступке права аренды на другие виды недвижимости условия идентичны указанным во втором пункте.

Как извлечь выгоду при продаже прав аренды?

Продажа прав аренды наиболее популярна у юридических лиц. Так как можно купить права аренды не только на помещение, магазин, кафе, но и уже готовый бизнес, находящийся на территории этого помещения. Но также нужно помнить один нюанс, что при уведомлении собственника о переуступке арендных прав, последний может объявить аукцион и дать свое согласие наиболее выгодному для него предложению.

Необходимые документы для оформления

Для совершения сделки по продаже прав аренды нужно собрать следующий пакет документов:

• заявление определенного образца;
• для физических лиц документ, удостоверяющий личность;
• справка из налоговой инспекции;
• первый договор аренды;
• три копии нового договора (для всех участников сделки). и т.д.

Оформление сделки по продаже прав аренды

Здесь приводится примерный план заключения сделки по продаже арендных прав. Он включает в себя:

1. подготавливается полный пакет документов всеми участниками сделки;
2. оформление договора в трех экземплярах. Примерная форма договора приводится здесь;
3. подача собранного пакета документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию объекта;
4. получение удостоверенных в установленном порядке документов каждым участником сделки.

На что обращать внимание при оформлении договора

Нужно понимать отличие продажи прав от субаренды. При заключении договора о субаренде второму и последующему арендатору переходит право только пользоваться имуществом на определенный срок. А при оформлении продажи прав аренды ко второму арендатору переходят все права, указанные в договоре купли-продажи арендных прав. Причем первоначальный контрагент полностью исключается из данной цепочки.

Договор, который был подписан сторонами при заключении сделки по переуступке прав аренды, обязательно должен носить возмездный характер. Это условие исключит риск признания такого договора, как акта дарения. Ведь нужно помнить, что дарить недвижимое имущество между юридическими лицами запрещено законодательством.

Также в договоре должны быть отмечены все права и обязанности, которые будут возложены на нового арендатора. Обязательно нужно оговорить сроки передачи документов новому арендатору от предыдущего контрагента. Важно составить акт приема передачи.

Если при заключении первоначального договора аренда собственник оговорил, что при последующей продаже прав нужно его согласие, то оно может быть выражено как на переуступку конкретному контрагенту, так и любому другому лицу. Также согласие может быть оформлено отдельным письмом. Нужно помнить, что при отсутствии согласия арендодателя орган, уполномоченный осуществлять регистрацию, может и отказать в регистрации последующих договоров об аренде.

Последствия продажи арендных прав

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

Источник