Что значит продается с прописанными

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком. Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей. Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

• Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
• Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
• Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
• Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется. После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги. «Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист. — Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам). Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую. В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке. Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд. Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно. Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Источник

Продажа квартиры с прописанным человеком: особенности процедуры

Многие владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что не знают, можно ли продать жилье с прописанным человеком и как это сделать. Гражданское законодательство РФ допускает продажу и покупку жилья с прописанными в нем людьми. Процедура продажи такого жилья фактически является стандартной, за одним исключением — в договоре купли-продажи указываются конкретные лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, и оговариваются сроки их выписки. В отдельных случаях, оговоренных законом, продажа такой недвижимости осуществляется по особым правилам, в том числе запрещающим собственникам выписывать зарегистрированных в квартире лиц и препятствовать их проживанию. В каких — разберем в данной статье.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Российское законодательство не предусматривает препятствий для того, чтобы продать жилое помещение (квартиру) с зарегистрированными в ней лицами. Ни § 7. Продажа недвижимости Гражданского кодекса, ни Федеральный закон от 13.07.2018 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», ни другие нормативно-правовые акты не содержат требований об обязательной выписке продавца, членов его семьи или иных лиц для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость. Поэтому продать квартиру с прописанным человеком можно, однако необходимо учитывать, что правовые основания и последствия в разных случаях могут отличаться.

Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми

Причины, побуждающие продавца продавать квартиру с прописанными в ней лицами, могут отличаться. Следует отметить несколько оснований для совершения подобных действий:

1. Продавец и члены его семьи не имеют возможности зарегистрироваться по новому адресу до момента совершения сделки.
2. В квартире прописаны граждане, которые по тем или иным причинам не могут быть выписаны из квартиры продавцом.
3. В квартире зарегистрированы лица, которые сохраняют право пользования помещением даже в случае смены собственника.

Первый случай — самый распространенный на рынке недвижимости. Обычно продавец жилья приобретает взамен другую квартиру, так называемый встречный вариант. До момента продажи своей недвижимости он не имеет возможности сняться с регистрационного учета по причинам отсутствия другой собственности. Как только обе сделки произойдут, продавец прописывается по новому адресу, что автоматически отменяет регистрацию по старому.

Во втором случае новый собственник может выписать зарегистрированное лицо принудительно — через орган, ответственный за прописку, или суд. В третьем случае новому собственнику придется смириться с тем, что регистрация жильца будет сохранена, а сам он сможет проживать в квартире даже после смены собственника помещения.

Можно ли выписать человека без его согласия

Лица, не являющиеся собственниками и не имеющие правовых оснований для сохранения права пользования помещением, могут быть выписаны по заявлению нового владельца, даже если они возражают против сделки и снятия с регистрационного учета. Следует учитывать, что процедура выписки различается в зависимости от вида регистрации:

• Временно прописанных можно выписать по заявлению собственника квартиры в орган регистрационного учета (региональное отделение Управления по вопросам миграции МВД) или в МФЦ;
• Имеющих постоянную регистрацию можно выписать только с их согласия или через суд.

Последний вариант действий распространяется на продавца, который обязался выписаться из жилья в установленный в договоре срок, но по тем или иным причинам не выполнил свое обязательство. Через суд выписываются и члены семьи продавца, если добровольно они отказываются сделать это после сделки.

Кого нельзя выписать без согласия

Отдельные категории граждан, не являющихся собственниками, нельзя выписать из жилья без их согласия даже через суд, так как имеющееся у них право проживания не может быть прервано сменой собственника. Если такое лицо добровольно откажется от снятия с регистрационного учета, то новый собственник будет обязан предоставить им жилплощадь для проживания. К таким категориям относятся следующие категории граждан:

1. Лица, которым по завещательному отказу предоставлено право проживания в квартире (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Если жилье было унаследовано по завещанию, а наследодатель указал в его тексте, что наследник обязуется предоставить отказополучателю (лицу, в чью пользу действует завещательный отказ) для проживания квартиру или ее часть, то выписать отказополучателя не может ни наследник, ни последующие собственники жилья.
2. Заключившие договор пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 601 ГК РФ. Квартира могла быть получена продавцом с условием выплаты пожизненного содержания получателю ренты. В случае продажи жилья получатель ренты сохраняет право проживания в квартире и прописку, а новый собственник обязан выплачивать содержание до конца его жизни. Необходимо отметить, что продажа такого жилья допускается только с разрешения получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
3. Лицо, написавшее отказ от приватизации. Если прописанный гражданин был зарегистрирован в жилье в момент его приватизации и подписал отказ от участия в ней, он сохраняет право проживания. Если жилец был зарегистрирован в жилом помещении после приватизации, то право пожизненного проживания не возникает.
4. Гражданин, внесший паевой взнос в кооператив, если жилье находится в кооперативном доме.

Также следует отметить, что право проживания сохраняется у нанимателей жилого имущества (ст. 675 ГК РФ), если договор найма зарегистрирован Росреестром. Наличие или отсутствие регистрации в данном случае не имеет юридического значения. Смена собственника помещения не меняет сущности и условий данного договора, в котором наймодателем становится лицо, ставшее новым собственником помещения.

Как продать квартиру с зарегистрированным человеком

Продажа квартиры, в которой на временной или постоянной основе остаются зарегистрированными сам продавец, его близкие или посторонние лица, не имеет серьезных особенностей, за исключением того, что указанные факты должны быть отражены в тексте договора.

Необходимые документы

Перечень необходимых документов, необходимых для проведения сделки, зависит от ее особенностей. Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, минимально необходимый перечень документов для проведения регистрации включает в себя:

• Заявление на регистрацию перехода права собственности (от продавца);
• Заявление на регистрацию права собственности (для покупателя);
• Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого было зарегистрировано право собственности продавца — договор (купли-продажи, дарения, приватизации), свидетельство о праве на наследство;
• Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• Паспорта всех участников сделки;
• Договор купли-продажи;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Также в зависимости от особенностей сделки могут понадобиться:

• Разрешение супруга на продажу;
• Технический и кадастровый паспорта;
• Разрешение органов опеки;
• Разрешение банка;
• Акт приема-передачи (если в тексте договора купли-продажи не указано, что одновременно он является передаточным актом);
• Нотариальная доверенность, если интересы одного из участников сделки представляет доверенное лицо, и т. д.

Еще одним документом, который не является обязательным, но рекомендуется предоставить, это справка о количестве и составе прописанных в квартире лиц и наличии/отсутствии задолженностей по ЖКУ. Этот документ не имеет единого формата и может выдаваться в виде единого документа или в виде двух отдельных справок.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры, которая продается вместе с зарегистрированными в ней лицами, не имеет существенных отличий, за исключением одного. В тексте соглашения указываются следующие сведения:

• ФИО лиц, зарегистрированных в квартире на момент обращения в Росреестр;
• Срок, в течение которого продавец обязуется выписаться сам и выписать других проживающих лиц (конкретная дата или количество дней).

Если после совершения сделки зарегистрированные лица сохраняют право пользования помещением, например, по завещательному отказу или договору пожизненного содержания, то в тексте соглашения также указываются их паспортные данные и основания для сохранения права проживания.

В остальном текст соглашения остается стандартным. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:

• Предмет договора — необходимо максимально подробно описать квартиру (адрес, кадастровый номер, этаж, метраж общей и жилой площади, количество и метраж комнат и вспомогательных помещений);
• Цена — стоимость квартиры необходимо прописать как цифрами, так и буквами;
• Другие условия, определенные сторонами.

Также в договоре необходимо указать:

• Паспортные данные участников сделки (продавца и покупателя), если участников больше, чем два, то указываются паспортные данные всех лиц;
• Права и обязательства сторон;
• Ответственность за неисполнение договора;
• Порядок разрешения споров;
• Дата составления соглашения и подписи участников сделки.

Договор составляется минимум в 3 экземплярах, один остается в Росреестре, по одному — у каждой из сторон соглашения.

Регистрация перехода права собственности

Договор можно подписать заранее, но лучше сделать это в день совершения регистрационных действий. Все участники сделки с документами обращаются в отделение Росреестра или в МФЦ. Продавец заполняет заявление на регистрацию перехода права собственности, покупатель — на регистрацию права собственности. Госпошлину можно заплатить на месте или принести документы, подтверждающие ее оплату. Регистратор или сотрудник МФЦ принимает документы, проверяет их комплектность и проводит опись, после чего передает ее копии участникам соглашения.

Сроки и затраты

Срок проведения процедуры государственной регистрации установлен ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Он составляет:

• 7 рабочих дней — при обращении в отделение Росреестра;
• 9 рабочих дней — при подаче заявления в МФЦ.

По истечении данного срока участники соглашения могут вновь обратиться в указанные органы и получить документы, переданные во время подачи заявлений. Покупатель также получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, продавец — свидетельство о права собственности с отметкой «погашено» (если было подано).

За регистрацию права собственности покупатель уплачивают госпошлину. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК РФ ее размер составляет 2 тыс. руб. Продавец не обязан платить госпошлину, однако стороны могут договориться, что расходы на проведение сделки могут быть поделены ими в равных размерах.

Последующая выписка из квартиры

В срок до наступления момента, который указан в договоре, продавец обязан выписать из нее себя или членов своей семьи. Для этого всем зарегистрированным лицам необходимо посетить орган, ведущий регистрационный учет (УВМ МВД РФ), либо подать заявление в МФЦ. Выписаться можно двумя способами:

• Зарегистрироваться по новому адресу — тогда старая прописка будет аннулирована автоматически;
• Выписаться «в никуда», то есть отменить действие регистрации.

Последний способ доступен только для совершеннолетних лиц. Лица в возрасте от 14 до 18 лет заполняют заявление самостоятельно в присутствии родителей, за детей младше 14 лет заявление заполняют их законные представители (родители).

Отмена регистрации бывшего жильца через суд

В случае, если продавец или члены его семьи не исполняют обязательство по выписке из квартиры в указанный в договоре срок, новый владелец жилья может обратиться в суд с требованием принудительной выписки. В качестве основания в заявлении необходимо указать, что в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования помещением членами семьи предыдущего собственника прекращается в случае перехода права собственности другому лицу. Суд, рассмотрев исковое заявление, вынесет решение о принудительной выписке посторонних лиц. С копией решения суда нужно будет обратиться в ГУВМ МВД или в МФЦ, после чего прежние жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Какие сложности могут возникнуть

Несмотря на допустимость продажи квартиры с прописанными лицами, это достаточно трудоемкая задача. Сложность состоит даже в не в самой продаже, а в возможности выписать продавца, его родственника или иное лицо после продажи, если они добровольно отказываются это сделать. В некоторых случаях, оговоренных законом, снять с регистрационного учета жильца не поможет даже суд. Чтобы узнать о том, как продать квартиру с прописанным человеком или как его выписать после сделки, необходимо проконсультироваться с юристом. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы при продажи жилья и ответы на них

Мой родной отец был собственником дома где я прописан со своим несовершеннолетним ребенком, 02.06.2021 года дом был продан вместе с нами, собственник сменился на данный момент новый собственник готовит документы в суд о нашей выписке с ребенком! Могут ли они нас выписать через суд? Какие у нас шансы остаться в своём доме?

Добрый вечер, Анатолий.

Учитывая, что дом продан, предположу, что вы в нем не жили, а только были прописаны. А раз вы домом не пользовались по назначению, то и не участвовали в расходах по его содержанию. Также в силу ч.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.

Таким образом, у нового собственника есть все основания для снятия с регистрации в доме, как вас, так и вашего сына по месту вашего фактического проживания либо же месту регистрации матери ребенка. Мне жаль.

Источник