Что значит офисное помещение

Какие помещения относятся к офисным?

Рынок недвижимости предлагает арендаторам огромное количество предложений. Для того чтобы в них свободно ориентироваться, нужно знать, какие помещения относятся к офисным и чем они отличаются. «ПРОФИС Недвижимость» расскажет о назначении и классификации офисов.
Офис представляет собой помещение, в котором размещаются служащие общественной организации, производственного предприятия, фирмы. Контора создает комфортные условия для работы с клиентами, хранения и обработки документов, ведения коммерческой деятельности. К офисам относят кабинет руководителя, сотрудника структурной единицы организации.

Назначение классификации

Чтобы определять, какая категория помещения наиболее подходит для организации того или иного бизнеса, разработана буквенная классификация офисных помещений. Классы А, B, C присваиваются офису с учетом их характеристик:
• расположением,
• типом строения,
• инфраструктурой,
• годом постройки,
• инженерными системами;
• планировкой и пр.

Классификация создавалась по образцу западных офисов. Подразумевает деление объектов офисного назначения на помещения элит-категории, бизнес и эконом-класса.

Класс А: престижный район и открытая планировка

Помещения категории «А» расположены в новых деловых центрах. Они отличаются продуманной планировкой, высоким качеством отделки по европейским стандартам, удобным подъездом к объекту недвижимости. В здании предусмотрена зона для общения с клиентами, ресепшен, конференц-зал. Эти сооружения находятся в престижных районах с развитой инфраструктурой, подземной или наземной парковкой.
Особенности офиса класса «А»:
• рабочие места оборудованы средствами связи, оргтехникой, новейшим оборудованием;
• охранные системы обеспечивают многоуровневую систему безопасности организации бизнеса;
• высота потолков составляет не менее 3,3 м, расстояние между окнами – не более 20 м;
• близость к транспортной развязке с высокой проходимостью;
• автоматизированная система управления;
• наличие современной системы кондиционирования и вентиляции, автоматизированной системы жизнеобеспечения;
• достаточное количество лифтов;
• организован автоматический контроль доступа на территорию и внутрь здания;
• арендная ставка включает пользование помещениями общего пользования (до 12%);
• отсутствие объектов, которые могут негативно сказаться на имидже компании;
• высокая стоимость арендной ставки.

К этой категории можно относить компании в бизнес-центре, особняке, административном здании. Недвижимость выполнена с учетом всех инженерных требований. Ее арендуют представители западных корпораций, отечественные крупные компании.

Категория B: недвижимость бизнес-класса и профессиональный менеджмент

Офисы класса «B» по многим характеристикам не уступают предыдущей категории. Здания с конторами имеют удобное расположение, транспортную доступность, охраняемую парковку. Для отделки фасада строения используются высококачественные материалы. Объекты расположены вблизи оживленных транспортных магистралей, станций метро.
Отличительные характеристики:
• здание имеет входную группу, холл, отдельную парковку;
• единое управление объектом осуществляется управляющей компанией,
• собственной службой или компанией на аутсорте;
• кабинетная/открытая планировка помещений;
• предоставление круглосуточной охраны с системой видеонаблюдения;
• минимизация пожарной опасности;
• наличие телекоммуникационных услуг;
• средняя арендная стоимость.
Офисы востребованы для работы банковых служащих, сотрудников издательских компаний, осуществления коммерческой деятельности. Конторы этого типа расположены в реконструированных особняках, модернизированных постройках второй половины XX века, современных сооружениях со сроком эксплуатации более 5 лет, бизнес-центрах. Несмотря на высокие ставки аренды, наблюдается рост спроса аренды недвижимости в этом сегменте.

Класс С: основные коммуникации и доступна арендная ставка

На рынке коммерческой недвижимости объекты этого класса являются самыми доступными. Преимущества административных площадей – низкая арендная ставка. Фирмы размещаются в перепрофилированных зданиях, реконструированных строениях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро.
К отличительным особенностям офисов этой категории можно отнести несколько параметров:
• коридорно-кабинетную планировку;
• сниженную транспортную доступность;
• отсутствие единого управления объектом;
• наличие основных коммуникаций;
• отсутствие централизованной парковки, современной системы
• кондиционирования;
• доступную арендную ставку.

Примером офисов эконом категории могут быть помещения в особняке, административно-офисном здании, производственно-складском комплексе, бизнес-центре. Сооружения располагаются в спальных районах.
Арендаторами недвижимости С класса являются небольшие организации, начинающие предприниматели, предприятия в сегменте микробизнеса. Конторы арендуются площадью от 20 кв. м и выше. Данная категория арендаторов выбирает первые этажи в бизнес-парке, административных зданиях.
Однако не стоит забывать, что градация офисных помещений условна. При выборе недвижимости для аренды лучше уточнять у девелопера, к какой категории относятся офисные помещения того или иного объекта.

Офисы кабинетно-коридорного вида.

Закрытая система с кабинетами и длинным коридором свойственна организациям с традиционной управленческой вертикалью и иерархической структурой. Чаще всего арендаторами являются строительные, производственные организации, государственные учреждения. Минусы планировки: неэффективность командной работы, взаимодействия сотрудников, нерациональное использование пространства. Плюсы кабинетов: приватность рабочего процесса.

Офисные помещения типа open spase.

Характеризуются открытым пространством. Функциональные, рабочие зоны разделяются подвижными перегородками. Офис такого типа арендуется IT-компаниями, творческими студиями, организациями сферы услуг. Преимущества: организационная структура со свободной системой отношений между персоналом и руководством, гибкая планировка пространства, экономия рабочей площади.

Помещения под офис комбинированного типа.

Планировка офисных помещений сочетает первые два вида контор. Отделы размещаются в open spase, руководство и некоторые сотрудники – в отдельных кабинетах. Организация рабочих мест позволяет оптимизировать рабочий процесс, повысить продуктивность корпоративной деятельности.
К офисам относят конторы, расположенные в зданиях с разными характеристиками. В зависимости от расположения, конструктивных особенностей, площади, инженерных систем здания и прочих параметров офисы делятся на категории А-В. В зависимости от класса коммерческой недвижимости определяется арендная ставка на офисное помещение.

Источник

Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий — офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
• добраться до таких офисов легко;
• в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
• подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум — арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Источник