Что значит новостройки для ипотеки

Что такое новостройка: главные преимущества, правила оформления ипотеки на недвижимость

Покупка собственного жилья для большинства граждан является серьезным шагом в жизни. Чтобы накопить необходимую сумму, зачастую требуется много лет. По этой причине на сегодняшний день актуальным является жилищное кредитование. Есть два варианта приобретения недвижимости в кредит — долгосрочная ипотека на первичное жилье или покупка имущества на вторичном рынке. Любой из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы, которые следует знать каждому заемщику для проведения тщательного анализа перед покупкой. Перед началом оформления договора нужно четко знать, какой объект недвижимости считается новостройкой для ипотеки.

Что такое новостройка

Многие люди полагают, что новостройка — это новый, недавно выстроенный многоквартирный дом. При этом б/у жилье представляет собой объекты в старом имущественном фонде. Прежде всего, указанное разделение выполняется по записи в ЕГРН. Там указано, на какого владельца оформлено право собственности в установленном порядке.

Под первичным фондом подразумевают все имущественные объекты, не имеющие прав собственности в отношении каких-либо субъектов. После официального введения дома в эксплуатацию покупатели выполняют регистрацию прав собственности на жилой объект. С того момента, как новый владелец получает свидетельство, квартирный статус изменяется на «вторичное жилье».

Значительное отличие ипотечного кредита на новостройку от приобретения б/у квартиры состоит в особенностях осуществления проводимых сделок.

Юридические лица, покупающие в кредит жилье на вторичном рынке недвижимости, обязаны однократно составить заявление и направить его совместно с пакетом документов на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Далее после обработки заявления на клиента будет зарегистрировано право собственности.

В случае, когда клиент банковской организации делает выбор в пользу ипотеки на первичном рынке, в ходе строительства в качестве залога по займу будет выступать обеспечение права требования. Это будет по условиям договора о принятии участия в долевом строительстве. Когда строительство окончится, и квартира будет передана в эксплуатацию, клиент может оформить ипотечный кредит.

Отличия вторичного жилья и новостройки

Многие заемщики не знают, что лучше — вторичка или новостройка. Гражданин, который хочет взять на себя долгосрочное обязательство, должен исходить из индивидуальной ситуации в жизни, а также своих желаний.

Недвижимость на вторичном рынке имеет такие преимущества:

• Квартиру можно использовать сразу после оформления ипотеки. Этот вариант указывает на то, что дом уже сдан в эксплуатацию и клиент не несёт рисков по задержке строительства на длительное время.
• Дополнительным плюсом считается большой выбор вариантов на вторичном рынке.
• Имущественный объект уже находится в районе с развитой инфраструктурой.
• После оформления ипотечного договора и перевода денежных средств продавцу, владелец имеет право направить документы на регистрацию в новом жилье.

Стоит заметить, что при оформлении такого вида жилья есть и некоторые минусы. Например, квартиру нужно проверить на наличие собственников, претендующих на её часть, а также на наличие задолженности. Стоит учесть, что б/у жилье может быть в неудовлетворительном состоянии, вследствие чего в нём требуется капитальный ремонт.

Квартиры в новостройках тоже имеет преимущества и недостатки. В первую очередь, они имеют меньшую стоимость, чем варианты вторичного жилья. Притом отличие в цене может достигать в некоторых случаях от 30% до 50%.

Покупая первичный имущественный объект, заемщик будет наверняка уверен, что он единственный собственник. Помимо этого, в недавно купленной квартире не понадобится делать ремонт заново, исправляя ошибки предыдущих собственников.

Дополнительным плюсом покупки нового жилья принято считать наличие схожей социальной инфраструктуры. Другими словами, соседи нового собственника будут иметь примерно одинаковый статус и уровень дохода.

Важно знать и минусы оформления ипотечного займа на новостройку. Стоит учесть, что такие виды домов находятся далеко от центральной части города, либо от удобных жилых районов. Важным моментом считается также долгое ожидание строительства многоквартирного дома. Потенциальные заемщики несут риск, связанный с оправданной платой за сниженную стоимость имущества.

Нужно внимательностью относиться к выбору самого застройщика. Стоит помнить также о вероятности усадки недавно построенного дома. В основном, она заметна в период до 7 лет, независимо от того, как выполнено строительство — качественно или нет.

Процедура оформления договоров

Банк принимает решение в течение определенного периода времени, который затягивается до нескольких дней. В течение этого периода сведения, предоставленные клиентом, тщательно проверяются. Также банк оценивает благонадежность самого заемщика. Когда банк принимает положительное решение по заявке, с клиентом заключается кредитный договор. Оформление данного документа происходит в определенные сроки. Зачастую потенциальному заемщику они оглашаются в момент одобрения кредита.

Получив одобрение от кредитора на оформление ипотеки, покупателю понадобится заключить два договора с такими учреждениями:

• застройщиком;
• коммерческим банком.

Указанный порядок связан с тем, что ипотечный займ на квартиру в новостройке может оформляться на основе документального подтверждения факта будущей покупки. Подписав официальный документ, клиент официально заключает кредитную сделку, после чего он уже не может её расторгнуть.

Договор с застройщиком

С данной инстанцией клиент заключает договор долевого участия. Подобная бумага включает в себя такую информацию:

• тип имущества, приобретаемый клиентом;
• площадь квартиры в квадратных метрах;
• цена недвижимости;
• период, в который дом будет сдан в эксплуатацию;
• порядок перехода жилого объекта в собственность заемщика;
• как будут переданы средства на объект строительства.

Важно! В договоре обязательно должно быть указано, какие гарантии дает застройщик покупателю.

Оформляя договорные отношения с застройщиком, необходимо обращать внимание на все условия, включая незначительные детали. Стоит заметить, что на основе данного документа будет составляться кредитный договор с банком на получение ипотеки.

Заключение договора с банком

Коммерческий банк должен понимать, на какую сумму будет оформлен кредит и в какие сроки построится многоквартирный дом. По этой причине необходимо обратиться к кредитору только после составления официального договора с компанией застройщиком.

Банк детально проанализирует оформленное соглашение, после чего один экземпляр сохранит у себя. В договоре с кредитором необходимо обратить внимание на основные условия:

• Размер кредитного лимита. Он может составлять сумму, равную цене недвижимости, либо быть меньше, если понадобится внести дополнительно вступительный взнос.
• Размер процентной ставки. Может различаться, исходя из того, какой период выплат установлен по договору.
• Период кредитования – срок, на который оформлен долгосрочный займ.

Вместе с кредитным договором, клиенту выдаётся график платежей, где четко указана дата внесения ежемесячного взноса и его точная сумма. Указанных сроков необходимо придерживаться в обязательном порядке.

Важно! При допущении просрочки по выплатам получателю начисляются штрафные санкции в размере, который указан в договоре.

Особенные характеристики ипотеки в новостройке

Ипотечный кредит на недвижимость в новостройках имеет схожие черты с привычной ипотекой. При детальном рассмотрении можно выявить некоторые различия. К примеру, жилье в новостройках еще не сдано в эксплуатацию, поэтому его владельцем по документам является застройщик.

Также есть другие отличия ипотеки в новостройке:

• Свидетельство о собственности нельзя получить до окончания постройки имущественного объекта и его ввода в эксплуатацию.
• На имущество, приобретенное в кредит, банковская организация оформляет право требования, а не обеспечение. Это обусловлено тем, что имущественный объект не имеет официального собственника до конца строительства.
• Приобрести новостройку в ипотеку разрешается вначале, на этапе строительства. За счет этого стоимость квартиры будет дешевле. Это и привлекает клиентов.

Размер процента на ипотеку также отличается. Если оформляется кредит на новостройку, то здесь процент будет выше, чем на вторичное жильё. Стоит заметить, что при завершении строительства процентная ставка снижается, квартира переходит в залог банковской организации. Объект находится под обеспечением до того момента, пока плательщик не рассчитается по кредиту.

Источник

Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Купить квартиру в новостройке – значит, приобрести современное жилье, которое прослужит еще не одно поколение. Но так ли просто оформить на него ипотеку? Разбираемся в нашем материале.

Женя жила на съемной квартире с тех пор, как покинула университетское общежитие. В ее планах было накопить деньги на первый взнос по ипотеке.

Но внезапно случайная ссора с соседкой по квартире вылилась в настоящую бытовую войну. Порча имущества, шумные посиделки до поздней ночи, запугивание питомца, который даже начал болеть от стресса – всё это Женя терпела несколько месяцев.

Девушка поняла, что нужно арендовать новое помещение. Но однажды по пути на работу она заметила красивый дом – аккуратную новенькую многоэтажку персикового цвета. И девушка поняла, что лучше собственного жилья нет ничего, а значит, пришло время брать ипотеку.

Финансовая подготовка

Прежде всего нужно оценить свои возможности. Первая серьезная трата, которая предстоит, это первоначальный взнос. Как правило, она составляет 10-15% от общей суммы по ипотеке. Существует определенный порядок, которому нужно следовать, чтобы оформить ипотеку в новостройке, и расчет возможностей бюджета – главный этап.

Начальный взнос

А если денег нет совсем? Первоначальный взнос – проблема, которая всегда встает перед будущим владельцем недвижимости.

Существует несколько способов ее решения:

Не влезая в долги и авантюры, ограничивая себя в излишествах, можно откладывать кровно заработанные деньги несколько лет. Да, кому-то это может показаться долгим процессом. Но никто не станет отрицать, что это самый надежный и доступный вариант.

• Использовать субсидии и маткапитал.

Молодым родителям и многодетным семьям государство предлагает финансовую поддержку в виде целевых выплат. Можно воспользоваться только субсидией, оставив капитал на получение образования, или применить все сразу.

• Взять потребительский кредит.

Самый частый и быстрый вариант, поскольку в процессе рассмотрения заявки банки анализируют все данные о клиенте и сразу выдают нужную сумму денег. Самое важное для них – это кредитная история и уровень дохода.

Оценка возможностей

Если вы собираетесь приобрести квартиру, то честно оцените свои возможности. Уровень дохода, нынешние кредиты и то, насколько надежно предприятие, в котором вы сейчас работаете и получаете зарплату.

Изучите все ваши расходы: к примеру, банки рассматривают детей как финансовые затраты. При этом питомцы тоже нуждаются в заботе и уходе, и обычно это стоит немало.

Банки выдают ипотеки так, чтобы ежемесячные выплаты составляли 40-50% от доходов. Но если вы привыкли к определенному уровню жизни, то придется решить – что важнее. Имейте в виду: чем меньшую сумму вы будете перечислять в счет долга, тем дольше это будет длиться.

Подумайте о том, от чего вы можете отказаться: возможно, придется попрощаться с ежедневным кофе из элитной кофейни или с абонементом в спортзал, в который вы все равно ходите через раз.

Женин чихуахуа – диабетик, поэтому нуждается в постоянном лечении. Она понимает, что можно продлить срок выплаты на пять лет. Тогда ежемесячные выплаты будут ниже, и она сможет предоставить своему любимцу должный уход.

Оценка параметров ипотеки

Разные банки предлагают свои условия по ипотеке. Во многом они схожи между собой, поскольку основные условия обусловлены законом.

Вам нужно оценить условия ипотеки по нескольким параметрам:

1. Процентная ставка.
2. Размер первоначального взноса.
3. Требования к недвижимости.
4. Требования к заемщику.

Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п.

К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное.

Выбор способа покупки квартиры

Способов покупки жилого помещения всего два, и выбор нужно делать исходя из своих нужд.

По договору купли-продажи

Если у вас есть деньги, но не время, можно купить уже готовую квартиру и заключить договор купли-продажи (ДКП). Срок: от нескольких недель до нескольких месяцев.

По ДДУ

Если у вас есть время, но не деньги, можно рассмотреть вариант с покупкой квартиры в еще строящемся доме. Владение будущей недвижимостью подтверждается ДДУ (договор долевого участия).

В таком случае его стоимость будет ниже, но придется ждать несколько лет. Это удобно, если вы, например, пока живете с родителями, но вам хотелось бы в будущем переехать в собственное жилье.

У каждого способа есть ряд плюсов и минусов:

ДКП	ДДУ
Можно ли въехать сразу?	Да.	Нет.
Какая стоимость?	Выше.	Ниже.
Какая надежность?	Вы сразу видите, что приобретаете.	В худшем случае застройщик возьмет деньги и не закончит строить здание, а вы пополните ряды обманутых дольщиков.

Женя задумалась: возможно, стоит потерпеть соседку еще чуть-чуть и купить квартиру в доме на стадии котлована? Ведь тогда ипотека обойдется намного дешевле. Девушка решила все еще раз обдумать.

«Арендная плата за два года не сможет перекрыть выгоду по покупке такой квартиры. Возможно, стоит попробовать», – думала Женя.

Но когда она увидела, что соседка не успокаивается и придумывает все новые способы мести, то поняла, что к арендной плате нужно будет прибавлять деньги на психолога. А этого уже никакая скидка по ипотеке не выдержит.

Выбор банка

Выбор партнера по ипотеке, который предоставит кредит, основывается на трех параметрах:

1. надежность;
2. подходящие условия;
3. процент по ипотеке и первый взнос.

У каждого банка эти требования не сильно отличаются. Кому-то достаточно, чтобы клиент проработал на нынешнем месте три месяца, кому-то – обязательно год. Кто-то предлагает 12% годовых, а кто-то все 16%.

От этих мелочей зависит ваше спокойствие и финансовый успех. Например, 9% и 11% годовых отличаются не сильно, но в будущем, возможно, на сэкономленные деньги вы сможете сделать ремонт в одной комнате.

У банков есть требования и к самим квартирам. Они не принципиальны, если вы еще не знаете, где хотите жить. В этом случае вам просто нужно искать место, которое подходит по банковским условиям. Последние, как правило, не вызывают проблем.

Оформление кредитного договора

Итак, вы выбрали банк, определились с квартирой, оставили заявку, и вот вам уже одобрили ипотеку. Следующий шаг – заключение договора.

На этом этапе стоит обсудить с кредитором следующие параметры:

• Возможность досрочного закрытия кредитного договора.

Даже если сейчас кажется, что вы ни за что не сможете закрыть ипотеку раньше срока, стоит оставить этот «путь к отступлению».

Пусть это не всегда выгодно финансовым учреждениям, но в будущем вы можете рефинансировать ипотеку, выиграть в лотерею или переехать в другое место, а квартиру просто продать.

• Условия изменения кредитной ставки.

Полезно знать, даже если вы уверены в банке-кредиторе. В случае, если ставка изменится без вашего ведома, вы будете осведомлены, как поступить, и какая из сторон права.

Его полезно иметь в виду, чтобы не пропустить выплату по невнимательности. Договор обязательно нужно прочитать – он может служить полноценной инструкцией к ипотеке.

Приемка квартиры

Женя пришла осматривать возможную собственность. Она была уверена, что как только увидит свою квартиру, то будет прыгать от счастья. Но стоило ей войти в помещение, как она сразу заметила большое пятно на обоях.

Делать ремонт за свой счет не придется. Для того и придуман процесс приемки недвижимости. Каждый недочет исправляет застройщик.

Для этого управляющий составляет акт о дефектах и выдает его клиенту. Когда квартира будет в порядке, покупатель может ее принимать.

Может случиться так, что вы подписали все бумаги, и уже после этого нашли недочеты, которые теперь придется исправлять за свой счет. Чтобы избежать подобных ситуаций, составьте пошаговый план проверки всех комнат, углов, плинтусов и прочих мелочей.

Оформление права собственности

Это один из самых простых этапов в оформлении ипотеки. После того, как вы внесли деньги и получили документ о приобретении недвижимости, нужно сходить в МФЦ, чтобы нотариально заверить владение квартирой.

Единственный нюанс: после того, как регистрация о переходе прав будет передана в Росреестр, в ваши документы на право владения внесут пометку о том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Получение налогового вычета

Каждый официально трудоустроенный гражданин нашей страны может вернуть деньги за лечение, обучение и проч. в размере 13% от потраченной суммы. Возврат оформляют через налоговую или работодателя.

Какие копии нужны для получения налогового вычета:

1. Чеки и квитанции по оплате;
2. Акт о передаче собственности;
3. ДКП или ДДУ;
4. Выписка из ЕГРН.

Если квартира полностью готова, то вы можете переезжать и наслаждаться жизнью, свободной от арендодателей.

Источник