Что значит квартира-студия: плюсы и минусы такого формата жилья
Люди, находящиеся в поиске недорогого жилья, все чаще отдают предпочтение не «однушкам», а студиям. В них есть все, что требуется для комфортного отдыха после работы, но при этом стоят они значительно дешевле других типов жилой недвижимости. Сегодня мы поговорим о том, чем студия отличается от однокомнатной квартиры и кому она подойдет.
Что значит квартира-студия — определение
Прежде чем переходить к плюсам и минусам, необходимо разобраться, что такое квартира-студия и в чем ее отличия от иной недвижимости. Определение звучит так:
Это жилое помещение, не имеющее перегородок между кухней и жилыми комнатами. Такое пространство еще называют open space.
Фактически студия — это этакая переходная форма между комнатой в коммуналке и полноценной «однушкой». В ней уже есть отдельные ванна и туалет, но все жилые зоны, включая кухонную, все равно находятся в одном помещении. От комнаты в коммуналке студия отличается тем, что у нее есть собственный выход в коридор и санузел. Отличие студии от однокомнатной квартиры — полное отсутствие перегородок, которые, впрочем, можно установить самостоятельно, метраж часто позволяет это сделать.
Преимущества квартиры-студии
Самый главный плюс такого типа жилья — его дешевизна. Разброс цен, конечно, разный, но в целом студии дешевле на 15-20% и выглядят просторнее. Именно поэтому у некоторых не возникает даже вопроса, что лучше купить: квартиру или студию. Стоимость последней оказывается решающим фактором.
Но цена — не единственное преимущество такого формата жилой недвижимости. Другие плюсы квартиры-студии:
- Ощущение большого пространства. Объединенные кухни и комнаты выглядят просторнее, чем отделенные друг от друга.
- Свободная планировка. Если метраж позволяет, в студии можно установить какие угодно перегородки, выделив нужные вам зоны.
- Большие окна. Большинство квартир такого типа отлично освещены, поэтому в них комфортно и спокойно. Даже зимой у человека нет необходимости включать дополнительный свет по утрам, это снижает счета за электричество.
- Хорошая акустика. Отсутствие стен дает звуку распространяться по комнате равномерно, что оценят музыканты, любители музыки и фильмов в хорошем качестве.
- Низкие счета за коммунальные услуги. Актуально для студий с небольшим метражом.
Интересно, что студии часто делают из квартир, в которых мало света. Тогда вместе с перегородками забываются темные коридоры и давящие стены, ведь в помещении появляется как минимум два окна.
Недостатки квартиры-студии
У любого типа жилья есть свои минусы, и студия не исключение.
Некоторые люди, прожившие в такой квартире несколько лет и съехавшие, вспоминают это время как страшный сон. В чем же дело? Основными минусами квартиры-студии называют:
- Объединенное пространство. В отличие от США, где эти самые студии появились, в России принято много готовить. Если на кухне что-то подгорает или варится, вы будете чувствовать этот запах везде. От орущего телевизора тоже никуда не деться.
- Маленькая площадь. Обычно студия меньше, чем «однушка», а значит, в ней не удастся разместить большое количество мебели или бытовой техники.
- Отсутствие прихожей. Зона входа выделена только визуально, а значит, вся пыль и грязь из подъезда будет попадать сразу в жилое помещение. Чтобы не допускать этого, придется ухаживать за лестничной клеткой.
- Отсутствие личного пространства в семье. Если в студии живут двое, то им негде уединиться. Везде, кроме туалета, человек остается на виду у партнера. Возможности побыть наедине с собой и выпить чая на кухне в одиночестве в студии нет.
- Неудобно принимать гостей. Вся жизнь хозяев студии будет у них на виду. Впрочем, такой же недостаток есть и у «однушек».
Нередко после покупки студии человек радуется экономии, но в итоге ему приходится тратить огромные деньги на дизайнера, специальную компактную мебель или даже на покупку кладовки, потому что все нужные вещи не вмещаются в новое жилье.
Кому подходит студия?
Преимущества и недостатки квартиры-студии позволяют выделить весьма четкие портреты потенциальных покупателей. Такой формат жилья подходит:
- Одиноким людям. В студии вполне хватает пространства для одного человека. Молодых порадуют уменьшенные счета за жилье, а старик не будет забывать о чайнике на плите — все на виду.
- Молодым парам в качестве временной квартиры. Родителей любить лучше издалека, поэтому жить с ними не рекомендуется. Студию можно взять как первую квартиру в ипотеку, купить ее вполне под силу молодой паре.
- Творческим людям. Им понравится возможность изменить планировку, хорошая акустика.
Если вы не попадаете ни в одну из категорий, то с большой вероятностью вам лучше купить однокомнатную квартиру, а не студию. Однако некоторые семьи с маленькими детьми отдают предпочтение именно такому жилью из соображений экономии. Стоит ли принимать подобное решение — вопрос сложный, все зависит от ситуации и отношения между членами семьи. Но жить втроем в квартире-студии, даже если она просторная, сложно.
Нередко студии кажутся привлекательными в качестве инвестиционного жилья. Иногда это так, все зависит от места и района. Но, если вы ищете квартиру для организации посуточной аренды, лучше обратить внимание на апартаменты эконом-класса. Они не только обойдутся дешевле, но и избавят вас от жалоб на слишком шумных жильцов.
Мы рассмотрели, что представляет из себя квартира-студия, и оценили ее особенности. У такого формата жилья множество преимуществ, но делать подобную покупку нужно, четко понимая недостатки студий. Жилой open space можно превратить в комфортное место, выделив разные зоны перегородками или мебелью, но на это потребуется время и дополнительные вложения.
Источник
Однушка vs Студия — что выбрать для комфортной жизни, сдачи в аренду и инвестирования
Отличия студии от однушки
Студией называют квартиру почти без внутренних стен. Кухня, гостиная, спальня и другие помещения представляют собой единое пространство. Стенами выделен санузел и иногда гардеробные, кладовые и прихожие. Но пространство для жизни всё равно единое — этим студия принципиально отличается от однокомнатной квартиры, где зоны чётко разделены. При этом площадь студии в среднем на 5–15 м 2 меньше, чем у однокомнатной квартиры.
Создателями студий считаются американские архитекторы-модернисты, которые придумали этот формат в 1920-х годах. Похожее жильё в СССР в 1960–1970-е называлось «гостинками». Но ещё 5–10 лет назад не все понимали, что это значит — квартира-студия.
С ростом популярности такого жилья выросло и предложение. Архитекторы новостроек стали проектировать студии разных форматов — от микрожилья до элитных апартаментов площадью до 120 м 2 , которые отличаются от одно-, двух- и трёхкомнатных квартир только отсутствием стен.
Однако формально никаких студий не существует. Такого термина нет ни в Жилищном кодексе РФ, ни в своде строительных норм и правил. Нет его и в СанПиНе 2.1.2.2645-10, в котором прописаны санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. По документам студия — это обычная квартира, для которой действуют все санитарные нормы и правила купли-продажи жилой недвижимости.
Если выбираете, что купить — студию или однушку, — посмотрите на цену. По сравнению с однушками студии, как правило, дешевле.
Особенности жизни в студии
Даже очень большая студия — вариант, скорее, для одного человека или пары без детей. Большие семьи предпочитают изолированные пространства: можно уложить детей спать в комнате и заниматься своими делами на кухне или в другой комнате. Не подойдёт студия и парам с разным ритмом жизни — пока один утром собирается на работу, второй не сможет спокойно спать. Решаться на такую покупку стоит тем, кто готов постоянно быть друг у друга на виду. Возможности изолироваться не будет.
При покупке студии в новостройке на этапе строительства внимательно посмотрите на варианты планировки от застройщика. На картинках всё может выглядеть красиво: на плане будет отмечено и место для кровати, и место для обеденного стола, нарисован шкаф и рабочее место. Но на деле места для всей мебели может не хватить. Поищите на рынке недвижимости уже готовые студии похожего метража и оцените их в реальности. Оказавшись в таком помещении, вы поймёте, сможете ли в нём жить или не выдержите ощущения «давящих» стен. Иногда студии продают сразу после получения акта сдачи-приёмки, потому что реальный размер помещений не всегда подходит для комфортной жизни.
Именно из-за этих особенностей у небольших студий свой «жизненный сценарий». Риелтор и инвестор в недвижимости Артём Сошников: «Чаще этот вид жилья покупают родители для детей-студентов либо молодые люди до 30 лет. В среднем через 5–7 лет такие квартиры продают. Как только владельцы вырастают из первого жилья, его выставляют на продажу».
Удобные и неудобные планировки студий
Просторные студии площадью более 40 м 2 обустроить несложно: тут реально выделить зону гостиной и спальни, зону готовки и столовую, предусмотреть системы хранения. Но большинство предложений на рынке недвижимости отличаются более скромными площадями. По данным Яндекс.Недвижимости, в Москве и Санкт-Петербурге средняя площадь студий — 25–26 м 2 . И здесь особенно важно грамотное зонирование.
«Один из лучших вариантов — окна на две стороны света, — говорит архитектор, арт-директор студии Lines Владислав Седов. — Но такое встречается редко. Чем больше света в помещении, тем лучше и для здоровья человека, и для экономии электроэнергии. К тому же студийное пространство даёт больше возможностей для зонирования. Можно возводить перегородки, стеклянные или раздвижные конструкции. Но нужно предусмотреть более сильную вентиляцию и вытяжку, чтобы запахи из зоны готовки не попадали в зону отдыха».
Студия-пенал с единственным окном в торце считается самой худшей планировкой. В глубине квартиры света будет не хватать. Такой вариант допустим только для небольшой площади.
Более удачной считается планировка комнаты, «вытянутой» вдоль стены с окнами. Такое помещение проще зонировать, и естественный свет будет поступать не только в гостиную, но и на кухню. «А студию с несколькими световыми проёмами, нестандартной формы, с нишами под кухню при желании можно переделать в малогабаритную однокомнатную квартиру», — подчеркивает риелтор Артём Сошников.
Квартира-студия 25,1 м² в ЖК «Румянцево-Парк»
Студии в новостройках
Квартиры-студии в большинстве своём делают в новостройках. Последние 5–10 лет количество предложений увеличилось из-за роста спроса на недорогое жильё. Застройщики проектируют дома, полностью состоящие из студий, или располагают жильё такого типа на этаже рядом с обычными квартирами. Но при этом над и под вами будут такие же студии. Ещё на этапе проектирования здания архитекторы предусматривают, чтобы они отвечали всем СНИПам и СанПиНам для жилого помещения. Например, площадь кухни-ниши должна быть не меньше 5 м 2 (это прописано в пункте 5.7 СП 54.13330.2016), она оборудована электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением, а мокрые зоны расположены строго друг над другом.
Архитектор Владислав Седов советует при выборе жилья учитывать его класс: эконом, бизнес-класс и элитный — это абсолютно разные квартиры. Они могут быть разными по площади, высоте потолков, количеству света. Чем выше класс, тем интереснее и комфортнее условия для жизни. Например, в «бизнесе» и «элите» потолки могут быть выше 3,2 метра. В этом случае можно обустроить спальню на втором ярусе, например, над санузлом и прихожей или над кухней.
Студии в старом фонде
Если не считать тех самых «гостинок», в старом фонде студий нет. Но иногда они там появляются в результате перепланировок. Часто — незаконных.
Владельцы малогабаритных квартир пытаются сделать пространство более функциональным при помощи перепланировки. Для этого кухню присоединяют к комнате, чтобы получилась просторная студия. Но в российском законодательстве множество норм и правил, соблюсти которые при перепланировке непросто. Например, согласно п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату. А в хрущёвках и почти всех «брежневках» плита именно газовая, поэтому такая перепланировка незаконна.
Запрет распространяется и на кухни с электроплитами в однокомнатных квартирах. Если стену между помещениями снести, то они оба автоматически станут нежилыми. А это противозаконно — хотя бы одна комната в квартире должна быть жилой. Иногда зону бывшей кухни выделяют раздвижной перегородкой, фрагментами стены или хотя бы напольным покрытием. Но решение о согласовании в каждом конкретном случае принимает жилинспекция.
Специалист по недвижимости, коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик не советует покупать студию в старом фонде, чтобы избежать неприятностей: «Не зря «мокрую зону» запрещено располагать над жилым помещением. После перепланировки протечка на кухне соседей сверху может повредить ремонт во всей студии, хотя раньше ограничилась бы одним помещением».
А ещё часто из одной большой квартиры делают несколько студий и продают их как доли в той самой большой квартире. Как правило, такие перепланировки можно узаконить только на первом этаже (и то не всегда). По факту покупатель приобретает долю квартиры (часто — с несогласуемой в принципе перепланировкой), а не отдельный объект.
Помимо юридических проблем, риелтор Артём Сошников называет и чисто практические: «На квартиру чаще всего выделяют не более 7–8 кВт мощности электросети. Ограничения есть и в водоснабжении. И с тем, и с другим в переделанной студии могут быть перебои».
Инвестирование и сдача в аренду
Студий на рынке недвижимости в разы меньше, чем квартир. В 2019 году на Яндекс.Недвижимости продавалось порядка 4–6 тысяч студий в Москве. Это составляет всего 3–4% от общего объёма квартир. В среднем по России такие же показатели: около 4–4,5% всех квартир — студийные. В Санкт-Петербурге студий значительно больше — 10–15 тысяч, или 12% всех квартир. В то же время спрос превышает предложение: от 9 до 12% просмотров объявлений в обеих столицах приходится на студии.
Коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик считает, что студии — весьма ликвидный тип квартир: «Из-за маленькой площади стоимость квадратного метра выше, хотя бюджет покупки остаётся небольшим. Этот тип квартир пользуется спросом ещё и потому, что требует меньших вложений на отделку и меблировку».
Если выбирать для инвестирования — студия или однокомнатная квартира — стоит учесть несколько важных параметров. Один из главных — цена. В среднем студия в Москве стоит около 5 млн рублей, а в Питере — 3,2 млн рублей. За эти деньги в ипотеку лучше купить именно студию, потому что однушку с таким ценником найти практически нереально и придётся занимать у банка больше. А значит, студия окупится быстрее. Но, по словам риелтора Артёма Сошникова, сдать студию сложнее: «Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания».
Важно учитывать расположение студии. Жильё на окраине предпочитают семьи с детьми. Они жертвуют транспортной доступностью ради большей площади. Поэтому студию в спальных районах сдать сложнее. Но в центре города спрос со стороны молодых арендаторов практически гарантирован. Им обычно важнее инфраструктура и близость к рабочему месту.
Юридическая «чистота» студии
Покупка студии формально ничем не отличается от аналогичной сделки с обычной квартирой и требует проверки того же пакета документов. Но есть и свои особенности. Например, иногда под видом обычной студии продают апартаменты. Чтобы не ошибиться, адвокат Дмитрий Цараринский советует проверять выписку из Единого государственного реестра прав/недвижимости (ЕГРП или ЕГРН): «В случае с апартаментами там будет написано «нежилое помещение». Если этого не проверить, то в приобретённой студии можно будет получить только временную регистрацию на 5 лет, там будут выше коммунальные платежи и налог на недвижимость.
Как мы уже писали, под видом студий могут продавать и долю в квартире. Владелец многокомнатной квартиры делит её на части, обустраивает в каждой кухню-нишу и санузел, а затем продаёт несколько студий с большой выгодой. В выписке из ЕГРН в этом случае будет указано «общая долевая собственность». На поэтажном плане БТИ тоже будет видно, была ли студия в прошлом частью большой квартиры. Покупая такую недвижимость, вы становитесь собственником доли в квартире, возможно, с неузаконенной перепланировкой. Это важно понимать. Если все перепланировки согласованы и вас всё устраивает, то проблем быть не должно. Но продавцы не всегда честно сообщают покупателям об особенностях и юридических тонкостях таких помещений.
Даже владельцы комнаты в коммунальной квартире, которая считается отдельным помещением, тоже обустраивают мини-кухню и санузел, и не всегда эта перепланировка согласована. Проверьте, что именно вы покупаете в старом фонде — отдельную квартиру или долю — и убедитесь, что владелец согласовал перепланировку. Для этого запросите поэтажный план здания в БТИ или посмотрите у собственника технический паспорт объекта. Важно, чтобы документы были свежими.
Хорошо, если продавец честно признаётся, что не согласовал перепланировку. Он может снизить стоимость квартиры, чтобы покрыть расходы нового владельца на согласование или его риск жить в квартире с незаконными переделками, если согласовать их нельзя. Риелторы отмечают, что скидка может достигать 30%.
Новый владелец берёт на себя всю ответственность за несогласованную перепланировку. Жилищная инспекция может выписать штраф. В Москве он составит 2000–2500 рублей (пункт 9.12 КоАП города Москвы). Если переделку после этого не согласовать или не вернуть всё как было (в случае, если переделку нельзя узаконить), квартиру в крайнем случае могут отобрать и продать с торгов. Бывшему собственнику выплатят не очень большую сумму, вырученную на торгах за вычетом стоимости переделок.
Плюсы и минусы студии и однушки. Что же выбрать?
Так что же лучше: студия или однокомнатная квартира? Универсального ответа нет. У обоих видов жилья есть свои достоинства и недостатки. Чтобы принять решение, стоит определиться, для чего вам жильё, как вы планируете распоряжаться им в будущем, каким вашим требованиям оно отвечает сейчас
Плюсы студии
Минусы студии
- Низкая цена
- Обычно расположена в новостройках
- Легко сдать в аренду
- Ощущение воздуха и простора по сравнению с однушкой такой же площади
- Площадь обычно меньше, чем у однокомнатной квартиры
- Запахи с кухни могут попадать в гостиную, но это зависит от системы вентиляции и вытяжки
- Сложно изолироваться, мало личного пространства (или его вообще нет)
- Мало места для хранения вещей
- Может не хватать естественного света, но это зависит от планировки
| Плюсы однушки | Минусы однушки |
|---|---|
|
|
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.
Источник
