Нестандартные квартиры: планировки на любителя, комнаты в форме чулка или эллипса, индустриальные пейзажи. У них много минусов, но есть плюс, который перекрывает все недостатки: более низкая цена за метр
Квартира квартире, естественно, рознь, в современном мире есть и многоуровневые пентхаусы с собственными террасами, и клетушечки – хрущевки, и компактные студии, и стандартные трешки в панельных домах. Да к тому же у каждого вида квартир существует множество вариантов по метражу, планировкам и расположению. Даже в одном доме, как правило, есть несколько похожих, но не одинаковых предложений. В этом многообразии очень просто затеряться и приобрести далеко не лучший объект.
Поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать, какие квартиры самые неудобные, стоит ли отказываться от них и чем компенсируется неудобство.
Неудобные варианты
По мнению большинства экспертов, лидеры в рейтинге неудобства – квартиры на первых и последних этажах в старых пяти- и девятиэтажках. Их характеристики мы подробно обсудили в статье «Квартиры на первых и последних этажах: их достоинства и недостатки. В каких домах такое жилье стоит значительно дешевле остального, и где искать скидку в 20%. В чём заключается выигрыш покупателя», поэтому сразу переходим к другим примерам.
«Некомфортными также считаются и угловые квартиры, — говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость». — Во-первых, если в доме плохая теплоизоляция, то в таких квартирах зимой обычно холодно. Во-вторых, в подобных объектах в комнате часто два окна, что создает определенные проблемы с расстановкой мебели и особенно проблематично для однокомнатных угловых квартир». И еще такие квартиры чаще, чем остальные, могут быть завешены рекламными конструкциями и плакатами. Однако в качественных домах, где нет проблем с теплоизоляцией, угловые квартиры не так уж некомфортны. «К тому же при строительстве они оснащаются дополнительными радиаторами отопления, а от сквозняков можно избавиться утеплением швов», — говорит Артем Артюхов, эксперт ГРМ, директор по развитию агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад».
А вот квартиры, расположенные над, под или рядом с шумными техническими помещениями, например, лифтовыми шахтами, мусоропроводами, котельными и т.п., комфортными точно не назовешь. В таком жилье обычно постоянно стоит какой-то гул и часто витают посторонние неприятные запахи. «К неудобным можно отнести и квартиры, окна которых выходят на козырьки подъездов, ведь нерадивые соседи сверху очень часто сбрасывают туда мусор. К тому же, используя козырек, в квартиру могут проникнуть грабители», — рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Некомфортны для проживания, естественно, и квартиры с неудачными планировками. К этому разряду эксперты уверенно относят все объекты в панельных домах хрущевского периода и многие «брежневки», а также квартиры в старых кирпичных домах (включая все те же хрущевки). «У таких объектов обычно небольшая площадь и, как следствие, маленькая кухня и узкие коридоры, очень часто присутствуют смежные комнаты и, как правило, небольшой совмещенный санузел», — свидетельствует Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). «Из-за его тесноты, например, приходится ставить стиральную машину на кухню, также не отличающуюся простором, — замечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – В таких квартирах не редкость и еще один «прелестный» атрибут — сидячая ванна. А в нашей практике встречался даже такой вариант: малогабаритка в пятиэтажном доме, расположенном на улице Совхозная в районе станции метро «Люблино», где дверь в ванную находилась на кухне».
Но неудобные планировки — удел не только старых домов. Некоторые новостройки, несмотря на то что сегодня архитекторы и застройщики уделяют больше внимания комфорту и функциональности жилых помещений, тоже отличаются узкими коридорами или маленькими совмещенными санузлами (чаще это наблюдается в панелях). Также встречаются квартиры с вытянутыми комнатами (так называемыми «чулками»), непродуманными кухнями, где, например, посередине стены проходит вентиляционная шахта, и т.п. В монолитных домах с индивидуальными планировками бывают квартиры с неправильной конфигурацией, т.е. не только с привычными прямоугольными или квадратными комнатами, но и с комнатами в форме трапеции, треугольника, эллипса и т.п. По мнению Галины Санамян, директора департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, они тоже очень некомфортны: «В таких квартирах сложно рационально расставить мебель, так, чтобы не пропала жилая площадь».
А Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость») неудобными считает очень просторные квартиры, где наблюдается излишек нежилой площади: «В последнее время было построено очень много домов по индивидуальным проектам, где площадь «натягивалась» фактически искусственно — за счет избыточного размера служебных помещений: коридоров, чуланов, гардеробных и т.п. В некоторых проектах на жилые помещения в квартире отводилось почти столько же площади, сколько на нежилые. Полезной площади в таких объектах процентов на 20-30 меньше, чем реальной». В панельном же домостроении он считает не совсем продуманными серии КОПЭ-М-Парус и П-55М. «Четырехкомнатные квартиры в таких домах имеют всего по одному санузлу. Для жилья с таким количеством комнат это очень неудобно, ведь предполагается, что в нем проживает много людей, а стоять по утрам в очереди к туалету или ванной, думаю, не совсем большое удовольствие», — говорит эксперт.
Многие специалисты рынка недвижимости неудобными считают и квартиры с неудачным видом из окна, особенно если оценивается современный дом. «Если окна квартиры выходят, например, на железную дорогу, шумную улицу, трамвайные пути и т.п., то, с какой бы шикарной планировкой она ни была, покупатели сочтут ее менее комфортной, и спрос на нее будет ниже, чем на квартиру с окнами во двор», — свидетельствует Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). При выборе квартиры в новом микрорайоне либо в доме, расположенном посреди квартала под снос, эксперты вообще советуют покупать жилье на более высоких этажах, ведь когда район еще застраивается или напротив стоит пятиэтажка, замечательный вид может загородить бетонная стена нового корпуса, и чем ниже этаж, тем выше вероятность такого исхода. К тому же на уровне 3-4-го этажа перпендикулярно фасаду зданий часто устанавливают рекламные панель-кронштейны. А соседство рекламных плакатов и бетонных стен вряд ли кого-то порадует.
Неоднозначно удобство и малогабаритных квартир, а также небольших квартир-студий площадью 25-35 м кв., набирающих популярность среди покупателей. В них невозможно уединиться, и часто присутствуют посторонние запахи приготовленной ранее еды. «К тому же с учетом климатических условий россиянам необходимы дополнительные метры для хранения сезонных вещей», — отмечает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», а их в небольших квартирках тоже нет. «Поэтому рассматриваемые малогабаритные квартиры и студии — это «квартиры холостяков», — утверждает Артем Артюхов («Мэтр Роше Запад»). Максимум они могут быть удобны семейной паре без детей, особенно если люди очень увлечены работой и часто приходят домой только переночевать.
Впрочем, однозначно судить о комфортности любых типов квартир все-таки нельзя. Даже те варианты, которые эксперты рынка считают самыми неудобными для кого-то, могут быть весьма комфортабельными. Во-первых, покупатели оценивают множество факторов, и квартира на последнем этаже хрущевки но в 5 минутах ходьбы от станции метро Кольцевой ветки может оказаться удобнее варианта в новостройке в 20 минутах езды от «Петровско-Разумовской». А во-вторых, во всем ведь есть и плюсы. Например, квартиры на первых этажах удобны для пожилых людей, инвалидов или молодых мам с колясками – так им проще спускаться на улицу. «В угловых квартирах за стенкой нет соседей, и значит, на одну головную боль меньше», — отмечает Артем Артюхов («Мэтр Роше Запад»). А Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость») в подтверждение вышесказанного рассказывает историю из своей практики: «Недавно, мы помогли приобрести жилье девушке, которая искала однокомнатную квартиру для своей мамы. Она хотела объект непременно на первом этаже, так как пожилой женщине такой вариант был наиболее удобен. И, что самое интересное, в итоге была куплена угловая квартира, потому что покупательнице очень понравилось, что в комнате два окна, а значит, комната лучше освещена».
Дополнительный минус
У неудобных квартир есть еще один общий для всех минус – низкая ликвидность. «Срок экспозиции подобных вариантов обычно больше», — утверждает Артем Артюхов («Мэтр Роше Запад»). Конечно, между комфортабельностью квартиры и ее ликвидностью нет прямой зависимости, и если на рынке мало предложений, а спрос весьма активен, то и неудобные объекты уйдут в короткие сроки, но такая ситуация складывается не часто, а сегодня предложений скорее больше, чем реальных покупателей, поэтому реализовать квартиру с перечисленными недостатками не так-то просто. Показателен в этом плане был и период кризиса. Например, продажи просторных, но нефункциональных объектов в новостройках с внушительными нежилыми площадями, как сообщает Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»), застопорились первыми, и цены на такие объекты снизились довольно быстро.
«Все неудобные квартиры стоят дешевле, чем удобные, и обладают более низкой ликвидностью. Соответственно, покупатели такого жилья должны понимать, что помимо «прелестей», связанных непосредственно с неудобствами, они также могут иметь определенные трудности в случае перепродажи жилья», — делает вывод комментатор.
Неоспоримый плюс — цена
Мало кто хочет жить в неудобной с его точки зрения квартире, однако неудобное может стать удобным благодаря цене. Даже на самые некомфортные для большинства покупателей квартиры есть определенный спрос, ведь их стоимость, как утверждает Ольга Селютина («Русский дом недвижимости»), обычно ниже на 10 -15%, если сравнивать с более удобными вариантами в том же доме или районе.
А квартиры на первом этаже, особенно в хрущевках и «брежневках» могут терять в цене даже до 20%. Например, однушку (площадь 32 м кв.) на первом этаже пятиэтажки в 5 минутах ходьбы от метро «Войковская» можно купить за 4,6 млн руб. Однокомнатная квартира буквально в соседнем доме, но на 5-м этаже стоит 4,8 млн руб., а вариант на втором этаже – 5,4 млн руб. Указанное правило справедливо и для более современных домов. К примеру, трехкомнатная квартира (площадь 74,6 м кв.) в Чертаново на первом этаже панельного 16-этажного дома в 10 минутах ходьбы от метро предлагается за 11,3 млн руб., а аналогичный вариант (площадь 75 м кв.) на 10-м этаже 24-этажного дома стоит 14 млн руб.
«Стать собственником малогабаритной квартиры с трехметровой кухней и площадью порядка 18 — 20 м кв. в пятиэтажке можно, располагая суммой в 3,7 млн руб.», — сообщает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А квартиру так называемого гостиничного типа площадью 25 кв. м, по данным Ольги Селютиной («Русский дом недвижимости»), можно купить за 4,1 млн руб. Современные небольшие квартиры-студии, конечно, подороже, но и они выгодно отличаются по цене от своих традиционных соседей с выделенными комнатами. Например, в ЖК «Академик-2» (Мытищи, 5 км от МКАД) однушка площадью 40 м кв. стоит 2,6 — 2,7 млн руб., а студия площадью 27,67 м кв. – 1,96 млн руб. А пример ЖК «Академик» (Мытищи) иллюстрирует разницу в ценах между угловыми и неугловыми объектами. Однокомнатная квартира площадью 45,17 м кв. в торце этого 25-этажного дома (на 13-м этаже) стоит около 3,3 млн руб., а неугловая однушка в этой же секции, но на 20-м этаже реализуется за 3,43 млн руб., причем ее площадь даже меньше – 43,46 м кв.
Когда бюджет на покупку жилья жестко ограничен, покупатели нередко делают выбор в пользу менее удобных квартир. И в первую очередь к таким объектам их, по мнению большинства экспертов, привлекают именно цены. «И очень редко бывают случаи, когда квартира привлекает покупателей чем-то иным, например, удачно сделанным ремонтом или перепланировкой», — свидетельствует Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). «Либо их покупают от безысходности, — утверждает Артем Артюхов («Мэтр Роше Запад»), — например, если нужна квартира в конкретном доме или срочно нужен вариант для альтернативной сделки».
Источник
Квартира планировка чулок
В 1973 г. получили ордер на проживание в 3-х комнатной квартире (планировка ‘чулок’ — чтобы пройти в спальню, надо идти через зал). Везде в документах указано, что квартира 3-х комнатная. но при сдаче дома в эксплуатацию, строители из гипсокартона разделили спальню перегородкой ровно по полам, и сделали в зале два входа в спальню, фактически получилось две спальни (разделенные между собой перегородкой), в паспорте квартиры указано что квартира 3-х комнатная, но эта перегородка нарисована и включена в технический паспорт. Т.е. акцентирую внимание, что во всех документах указана квартира 3-х комнатная. Квартира до сих пор муниципальная. я хочу чтобы эту перегородку из гипсокартона признали незаконной. В квартире прописано 3 человека: моя мать (она основной наниматель и получала ордер), я и мой сын. Проблема в том что с сыном у меня напряженные отношения, он не проживает в квартире уже 15 лет, но при этом не выписывается, через суд выселить не получается (говорит что он не против жить, а мы его не пускаем). Никаких документов мой сын подписывать не хочет, согласия на снос перегородки не дает. вопрос, если я обращусь в суд и укажу что во всех документах квартира 3-х комнатная, что строители в 1973 г. самовольно установили эту перегородку, что она нарушает мое право (по договору соц. найма) пользоваться всей спальней, а не половиной. Примет ли такие доводы судья? Или этого не достаточно, подскажите как лучше поступить? Как попытаться узаконить снос этой перегородки без согласия моего сына (который в квартире не проживает)?
Ответы на вопрос:
Ответчиком в суде при данном иске, будет гор. администрация (во первых, потому что квартира городская, во вторых, документы в отделе архитектуры). Вы 40 лет не высказывали претензий к перегородке, вышли все сроки исковой давности. Гор. администрация сошлется на применение сроков исковой давности и Вы проиграете суд. Надо смотреть документы. Из Вашего вопроса пока я выхода, узаконить снос, не вижу.
Похожие вопросы
В 1973 г. получили ордер на проживание в 3-х комнатной квартире, две спальни и один зал, но планировка ‘чулок’ — чтобы пройти в дальнюю спальню, надо идти через зал. Везде в документах указано, что квартира 3-х комнатная. при сдаче дома в эксплуатацию, строители из гипсокартона разделили дальнюю спальню перегородкой ровно по полам и сделали два входа в одну изначальную спальню, (т.е. была одна спальня, а строители сделал две спальни с разными входами и поставили перегородку), т.е. квартира по факту сейчас 4-х комнатная. В паспорте квартиры указано что квартира 3-х комнатная, но при этом перегородка нарисована и включена в технический паспорт. Т.е. акцентирую внимание, во всех документах квартира указана как 3-х комнатная. Квартира до сих пор муниципальная. я хочу чтобы эту перегородку из гипсокартона признали незаконной. В квартире прописано 3 человека: моя мать (она основной наниматель и получала ордер), я и мой сын. Проблема в том что с сыном у меня напряженные отношения, он не проживает в квартире уже 15 лет, но при этом не выписывается, через суд выселить не получается (говорит что он не против жить, а мы его не пускаем). Никаких документов мой сын подписывать не хочет, согласия на снос перегородки не дает. вопрос, если я обращусь в суд и укажу что во всех документах квартира 3-х комнатная, что строители в 1973 г. самовольно установили эту перегородку, что она нарушает мое право (по договору соц. найма) пользоваться всей квартирой (в том числе пользоваться одной спальней целиком как комнатой, а не двумя половинками. примет ли такие доводы судья? Или этого не достаточно, подскажите как лучше поступить? Как попытаться узаконить снос этой перегородки без согласия моего сына (который в квартире не проживает 15 лет и согласия давать не хочет)?
Меня зовут Ксения. Наниматель квартиры, против приватизации, жить спокойно не дает, в квартире прописано 2 человека, можно ли без согласия, через суд приватизировать квартиру, или признать человека недееспособным (как нанимателя), какие документы нужны, если человек пьет?
Возможно ли разделить ордер на жилье? Дело в том, что мы имеем 2 квартиры на один ордер, в них прописаны 5 человек. Ордер составлен на мою мать. Дом обещают снести уже который год, но все никак. Можем ли мы разделить ордер на меня и мою мать, или оформить дарственную на меня, на одну комнату, чтобы получить два отдельных жилья, т.к.у нас 2 разные семьи. И вместе жить мы не сможем. Меня интересует конкретно возможность раздела ордера. Можно ли это сделать до сноса дома?!
Если можно, то ответьте на мой вопрос. У нас двухкомнатная муниципальная квартира. В ней прописаны: моя мать, мой отец, я, моя жена и наш несовершеннолетний сын. Моя жена хочет со мной развестись, и разделить имущество. А так-же разделить квартиру. Я против раздела квартиры, но она говорит, что разделит через суд. Действительно-ли она сможет это сделать? Спасибо!
Квартирный вопрос. Квартира приватизирована на 6 человек. Договор один на основного квартиросъемщика, ордеров ещё не делали. Один из квартиросъемщиков (не основной) желает разделить ардера, получить документы и продать свою долю и долю дочери по согласию Ее. Вопрос-имеет ли она право и возможность оформить документы (ордер и договор только на свои доли) и продать без согласия остальных дольщиков свои части. При этом основной квартиросъёмщик против.
Такая запутанная ситуация: семья (родители, сын и дочь) проживали в муниципальной квартире по договору соц. найма (там же все были прописаны). Затем отец купил частный дом, прописался туда, из квартиры выписался, т.е. в квартире осталось жить 3 е человек по соц. найму.
В 2004 г. мать, без ведома сына (т.е. он вообще был не в курсе, что квартиру хотят приватизировать), приватизировала квартиру на себя и дочь (на момент приватизации — несовершеннолетнюю). В 2006 г. мать выписалась из квартиры и переехала — там остались проживать сын и дочь. А в 2010 г. мать и дочь (она уже к этому моменту достигла совершеннолетия) продали квартиру чужой семье, дочь выписалась из квартиры, они (мать и дочь) вывезли абсолютно всю мебель, а сын оказался в голой квартире и перед фактом, что квартира продана. И новые собственники подали на него в суд, чтобы его принудительно выселили (в никуда).
Как оказалось позже, новые собственники знали, что в квартире проживает человек.
В суде решили, что сын может проживать в этой квартире, но договор соц. найма ему выдать не могут, т.к. прежняя администрация района (которая заключала этот договор и которая позже разрешила приватизацию без согласия сына) развалилась, а в новой ничего не говорят.
Верно ли, что сын в суде доказывает, что он, как и прежде, имеет право проживания в квартире по договору соц. найма? Ведь договор соц. найма бессрочный (ст. 60.2 ЖК РФ), а смена собственников жилья не влияет на суть этого договора (ст. 64 ЖК РФ).
Или ему стОит оспаривать приватизацию изначально?
И могут ли новые собственники проживать в этой квартире и пользоваться ею? Они прописаны в другом месте.
Или сыну следует действовать как-то по-другому?
Ещё вопрос: этот сын — мой муж. Через 2 месяца у нас родится ребёнок, брак зарегистрирован. Возможно ли будет прописать ребёнка в эту квартиру без согласия собственников? Если уж отцу ребёнка разрешено проживать в ней.
И смогу ли я в таком случае проживать в этой квартире? Ведь маленький ребёнок не может без материнской опёки.
Источник
