Что значит эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Как заключить эксклюзивный договор риэлтору

Самое сложное в работе риэлтора – это работа с возражениями клиента. Часто агенты по продаже недвижимости задают вопрос: «Как заключить эксклюзивный договор риэлтору?». Конечно, необходимо «уговорить» собственника на подписание не просто договора, а эксклюзива. С одной стороны, уговаривать клиента не рекомендуется. Ведь играть роль попрошайки совсем не выгодно для риэлтора. Такой сотрудник будет вызывать у людей только ненависть и жалость, не более.

Как заключить эксклюзивный договор риэлтору

В каждой работе, которая связана с продажей товаров или услуг, должно быть уникальное предложение. Оно дает возможность объяснить клиенту все преимущества дополнительных опций.

• Целью подписания эксклюзивного договора является продажа недвижимости по определенной стоимости и в определенные сроки.

То есть в данном случае, только риэлтор будет работать с жильем. Если покупатель обращается к собственнику, то тот должен перенаправить клиента агенту.

Как заключить договор с продавцом риэлтору

В первую очередь, собственник недвижимости начинает возражать следующей фразой: «Я не хочу одного риэлтора! Мне нужно несколько агентов. Так квартира продастся намного быстрее». Если населенный пункт с небольшим количеством людей, то такое мнение в целом верное. Но вот в крупных городах (Москва или Санкт-Петербург) в базу риэлторов клиент попадет только после того, как подпишет эксклюзивный договор.

Как же риэлтору заключить договор? Существует несколько способов, убеждающих клиента подписать документацию:

1. Недвижимость не сможет попасть в общую базу риэлторов.
2. Продавцы начнут звонить собственнику квартиры и одолевать его одними и теми же вопросами. И это может продолжаться около двух недель. Продавцу нужно будет каждый раз объяснять людям одинаковую информацию. И совсем не факт, что после этого кто-то из покупателей придет на просмотр квартиры. Намного проще один раз рассказать всё об объекте риэлтору, который будет самостоятельно заниматься продажей.
3. Можно объяснить клиенту, что агент работает не только с помощью основных интернет сайтов по продаже недвижимости. Каждый риэлтор обычно имеет свою схему работы. Именно о ней необходимо рассказать собственнику. Важно дать понять, что его недвижимость будет продана в кротчайшие сроки с помощью агентства недвижимости.
4. Агент может назвать стоимость расходов, которые требуются на рекламу объявлений каждый месяц. Конечно, будет озвучена общая цена, но нужно дать понять продавцу, что в такие расходы входит только та недвижимость, собственники которой заключили эксклюзивный договор.
5. Продажа квартиры – дело не быстрое. Собственнику придется постоянно тратить время на показы квартиры покупателям. Это занимает много времени. Риэлтор должен уметь убедить клиента в том, что всеми этими делами может заниматься специалист, а не собственник квартиры.

Как заключить договор аренды с собственником

Эксклюзивный договор риэлтор может заключить с клиентом не только для продажи квартиры, но и для сдачи недвижимости в аренду. Что в этом случае получает арендодатель?

• Оценка объекта для определения стоимости для сдачи в аренду;
• Советы, которые помогут арендодателю повысить стоимость жилья;
• Поиски арендаторов;
• Показ недвижимости потенциальным арендаторам осуществляется с помощью риэлтора;
• На звонки с вопросами о жилье отвечает агент;
• Документация на страхование квартиры;
• Оформление договора на аренду квартиры.

• Чтобы клиент понимал, зачем ему нужен эксклюзивный договор с риэлтором, можно аргументировать это вышеперечисленными преимуществами.

Страхование недвижимости при сдаче ее в аренду является обязательной составляющей сделки. Если с жильем произойдет несчастный случай (пожар, затопление и т.д.), то страховая компания выплатит компенсацию собственнику объекта.

Клиенту не нужно будет тратить свое собственное время на показы квартиры, ответы от потенциальных нанимателей. Во всех объявлениях о сдаче в аренду квартиры будут указываться номера только риэлтора.

Как только агент найдет тех арендодателей, которые подходят по всем параметрам арендатору, он пригласит собственника недвижимости для встречи. По другим поводам клиента беспокоить не будут.

Заключение эксклюзивного договора характеризуется определенными сроками. Риэлтор обязуется найти арендодателей не более чем через один месяц после подписания документации. В этом случае клиенту предоставляется гарантия того, что его квартира будет удачно сдана в аренду.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Источник

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Как правило, термин «эксклюзив» обозначает нечто особенное и индивидуальное. Однако, на рынке недвижимости эксклюзивный договор – это не прихоть избранных, а естественное и даже необходимое условие работы агентства недвижимости.

Общая характеристика эксклюзивного договора

Эксклюзивным называют договор, согласно которому агентство недвижимости имеет преимущественное право на продажу конкретного объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса, земельного участка), а собственник недвижимости принимает на себя обязательство не наделять другое агентство недвижимости представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу агентства от самостоятельной уступки прав на недвижимость.

Другими словами, агентство недвижимости в лице риэлтора обязуется выполнить все необходимые действия, направленные на продажу объекта недвижимости, а собственник недвижимости обязуется сохранить эксклюзивное право продажи риэлтора и оплатить услугу.

Официально, как правило, документ называется строго: «Договор на оказание услуг по продаже недвижимости». Однако, слово «эксклюзивный», которое фактически не используется в юридической практике, плотно вошло в обиход риэлтерских компаний.

Предметом договора может выступать любая недвижимость, которая находится в собственности продавца.

Сторонами эксклюзивного договора на продажу недвижимости являются:

• заказчик — продавец недвижимого имущества;
• исполнитель — агентство недвижимости в лице риэлтора.

Характерной чертой договора является его возмездность, соответственно, стоимость услуг относится к числу существенных условий сделки. Возмездность означает, необходимость уплаты стороне, предоставляющей услуги по эксклюзивному договору, определенной соглашением денежной суммы. Обычно, цена в таком соглашении определяется агентством недвижимости в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и других условий.

Как правило, эксклюзивный договор не бессрочен. В его условиях предусмотрены конкретные сроки, в которое агентство обязуется продать недвижимость. Если срок договора истек, а недвижимое имущество не было реализовано агентством недвижимости, то договор возможно продлить, если обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.

Перечень услуг, предоставляемых агентством недвижимости, носит договорный характер и может быть изменен соглашением сторон. Как правило к ним относятся:

• консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;
• правовая экспертиза документов на недвижимость;
• размещение рекламы;
• поиск покупателя;
• организация и проведение переговоров между покупателем и продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;
• подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе.

Правовая природа эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор в настоящее время занимает значительное место в системе обязательственных отношений, однако, с правовой точки зрения остается неурегулированным действующим законодательством.

Определяя правовую природу эксклюзивного договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам.

Отсутствие правового регулирования эксклюзивного договора порождает необходимость принятия нормативного правового акта «О риэлтерской деятельности в РФ», в нормах которого должны быть четко определены понятие договора и требования, предъявляемые к его сторонам.

Эксклюзивный договор относится к разновидности договора возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими такому договору признаками.

Несмотря на то, что легальное определение эксклюзивного договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенных выше положений, а также из особенностей предмета данного договора, определение сделки было сформировано на основе легального определения договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть определенные действия или деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании изложенного, необходимо выделить признаки, определяющие правовую природу эксклюзивного договора, то есть обозначить юридические нюансы, позволяющие обособить данное соглашение от однородных договоров возмездного оказания услуг:

1. Эксклюзивный договор относится к числу консенсуальных договоров, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
2. Договор двусторонний, так как исполнение обязательств заказчика по оплате услуг обусловлено выполнением исполнителем своих обязательств по оказанию услуг;
3. Эксклюзивный договор — возмездный, так как услуги предоставляются только за плату;
4. Предмет договора составляют услуги, которые осуществляются при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество;
5. Сторонами договора являются организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере купли-продажи недвижимости (агентство недвижимости), и собственник недвижимости – любой субъект права, приобретающий предоставляемые услуги для своих личных целей, которые не связаны с извлечением прибыли;
6. Эксклюзивный договор является публичным договором, так как обладает присущими им признаками;
7. Сделка считается заключенной, прежде всего, в интересах собственника недвижимости, так как совершается за его счет.

Риски эксклюзивного договора

Практически каждый гражданско-правовой договор имеет рисковый характер. Не является исключением и эксклюзивный договор на продажу недвижимости.

Несмотря на то, что агентство недвижимости гарантирует юридическую и экономическую безопасность сделки, существуют риски неисполнения эксклюзивного договора.

В первую очередь такой риск связан с выбором агентства по продаже недвижимости.

Не секрет, что на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые осуществляют фиктивную деятельность ради получения прибыли. Деятельность таких организаций основывается на хищении правоустанавливающих документов собственника и реализация недвижимости через подставных лиц. Разумеется, что такая деятельность находится вне закона и подлежит уголовному преследованию.

Помимо наличия на рынке недвижимости фиктивных фирм, риск связан с недобросовестностью исполнителя договора. Заключение сделки по продаже квартиры зависит, в первую очередь, от активной деятельности исполнителя эксклюзивного договора. Если исполнитель окажется недобросовестным и не будет оказывать никаких активных действий, то результата от такого эксклюзивного договора, в виде продажи квартиры, не последует.

Также, при заключении эксклюзивного договора с недобросовестным исполнителем, существуют и другие риски, например:

• продажа недвижимости по заведомо низкой цене;
• доступ к личной информации неограниченного круга лиц и, как следствие, возможность её использования мошенниками;
• потеря покупателя, изъявившего желание на покупку недвижимости, из-за неактивных действий исполнителя и другие.

Кроме того, успех сделки будет зависеть напрямую от профессионализма и компетенции риэлтора, который будет представлять агентство недвижимости. Поэтому для собственника недвижимости важно не только правильно выбрать организацию, но и обратиться к компетентному специалисту.

Источник

Эксклюзивный договор

Если в вашей жизни настал момент, когда нужно совершить сделку с недвижимостью, рекомендуем выбрать надёжных специалистов в этой области, за плечами которых богатая история проведения подобных сделок. Для этого всего лишь нужно:

• Выбрать агентство недвижимости
• Заключить с ним эксклюзивный договор

В этой случае, ваши планы и мечты обретут реальные очертания.

Что такое «Эксклюзивный договор»?

Говоря простым языком – это «клятва верности» в обмен на качественные услуги. Эксклюзивный договор является гарантией того, что объект будет продан по максимально выгодной для продавца цене и куплен на самых лучших условиях для покупателя.

В условиях, когда один и тот же объект одновременно пытаются реализовать пять конкурирующих фирм, успеха скорее добьется тот, у кого цена окажется минимальной. А значит, агентства, задействованные в продаже недвижимости, могут занижать цены для более быстрой реализации.

Поэтому очень важно, чтобы Клиент полностью доверял агентству и доверил продажу только ему. Тогда вы можете быть уверены, что работа проходит добросовестно, качественно и профессионально. Благодаря гарантированной оплате за свои услуги, агентство будет прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки. Такой договор возможен исключительно с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Ошибочно считать, что эксклюзивный договор – это нечто особенное и дорогостоящее. При его заключении, комиссионные будут находиться в обычных рамках, тех, которые существуют в конкретном агентстве – то есть вы ничего не переплатите.

А теперь посмотрим на конкретные преимущества и недостатки данного договора:

Плюсы

• Договор должен быть срочным, то есть предусматривать определенные сроки его действия (обычно не менее трех/четырех месяцев).
• В документе должен быть четко прописан предмет договора, то есть перечень действий, которые обязуется выполнить агент. В частности, подготовка документов, сопровождение сделки в органах юстиции, контроль передачи денежных средств и приема-передачи квартиры. В ином случае все оказанные действия риэлтор может не предпринимать либо предпринимать выборочно по своему усмотрению.
• В договоре должны максимально корректно быть прописаны права и обязанности сторон.
• Должна быть указана сумма, которую получит продавец, и механизм оплаты услуг агентства.
• К вопросу о неустойке. Пугаться этого не стоит: не нарушайте условия договора, и она вам не грозит. Размер неустойки обычно складывается из процента от размера комиссии агентства и суммы фактически понесённых в процессе работы расходов.
• Если сотрудничество предусматривает необходимость передачи документов на квартиру риэлтору на хранение, в договоре это должно быть отражено отдельной нормой со ссылкой на обязательное составление акта приема-передачи.
• Не стоит пугаться пункта о возможности предоставления продавцом доверенности риэлтору на проведение тех или иных действий от его лица. Чтобы собрать документы, необходимые для сделки ряд госучреждений требует либо присутствие собственника, либо доверенность от него. Нотариальная доверенность может предполагать наделение агента правами сбора документов или сбора документов и подписания договора купли-продажи, или сбора документов, подписания договора и получения денежных средств. Нужна ли доверенность и какими полномочиями наделять агента – решение должно оставаться за заказчиком.
• Также не нужно опасаться положения о возможности привлечения к исполнению договора третьих лиц. В некоторых сложных случаях риэлтору может понадобиться помощь узких специалистов, к примеру, юриста или оценщика.
• В договоре должны быть оговорены условия его досрочного расторжения и последствия этого действия для сторон.
• Стоит предусмотреть возможность и порядок внесения в соглашение изменений и дополнений. К примеру, если вы захотите изменить желаемую сумму денег от продажи квартиры или сроки продажи.
• Требование о подтверждении выполненной работы соответствующим актом также не влечет для вас каких-либо неприятных последствий, а вызвано необходимостью правильного оформления документооборота для налоговой и иной отчетности.
• Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру.
• Защита экономических и правовых интересов продавца. Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Юристы, служба безопасности, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента.
• Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке. Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных каталогах. Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.
• Возможность сэкономить время. Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях.
• Гибкая и эффективная схема рекламы. Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников.

Минус

Он состоит в том, что клиент отдает недвижимость на откуп одной компании. А выбор агентства — это очень серьёзное мероприятие. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять его интересы на рынке. Более того, слабый агент может только испортить дело. Например, цена квартиры будет определена неправильно, в данном случае занижена, но клиент будет вынужден работать с посредником на невыгодных условиях, поскольку жесткий договор подразумевает штрафные санкции. Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной.

Поэтому очень важно перед подписанием такого договора убедиться, что перед вами – высококлассный специалист, работающий в надёжной компании.

Резюме

И все-таки плюсы эксклюзивного договора значительно «перевешивают» минусы. Конъюнктура рынка постоянно меняется, а честный и грамотный профессионал, знающий и отслеживающий рынок, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать такие изменения в его интересах.

Если говорить про себя, Мы — надежная и успешная компания, стабильно работающая на рынке недвижимости Калининграда и Калининградской области с декабря 1994 года. За этот период агентство «ЭРВИН» накопило бесценный опыт работы на рынке недвижимости, и стало одним из самых компетентных агентств в городе.

Профессиональный стаж наших ведущих специалистов, стоявших у истоков риэлторской деятельности, составляет 10-20 лет, и большинство из них работает в компании со дня ее основания. Они нацелены на то, чтобы, клиент своевременно получил высококачественные профессиональные риэлторские и сопутствующие им услуги.

Мы всегда готовы помочь Вам разрешить любую жилищную ситуацию с максимальным комфортом и выгодой для Вас.

Источник