Что значит дольщик квартиры

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

Что такое долевое строительство.

Что изменилось в законе о долевом строительстве.

Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.

Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

А если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля. Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

Источник

Кто такие дольщики — определение, права, требования и особенности

Каждый человек мечтает обзавестись собственным жильем, однако его стоимость сегодня довольно высока, поэтому позволить себе такую покупку могут не все. Одним из вариантов выхода из сложившейся ситуации является долевое строительство. Оно позволяет вложить деньги в возведение любого объекта недвижимости, а по завершении работ получить жилую площадь. Но здесь важно понимать, что долевое строительство имеет множество нюансов, которые следует учитывать, поскольку этот способ приобретения недвижимости является одним из самых рискованных.

Что такое дольщик. Определение

Итак, разговор о долевом строительстве и его особенностях следует начать с определения, кто такие дольщики. Данный термин обозначает некое лицо, которое участвует в долевом строительстве любого объекта жилой недвижимости и получает право на приобретение квартиры в будущем доме по сниженной цене.

Формирование пая дольщиков начинается еще на стадии возведения фундамента для будущего строения. В некоторых случаях можно присоединиться к строительству и на более позднем этапе, но в этом случае скидка на приобретение жилья будет меньше.

Преимущества долевого строительства

Отзывы дольщиков об этом виде строительства довольно противоречивы, но его преимущества вполне очевидны:

значительная скидка на покупку жилья после завершения строительства;
неплохой способ инвестировать деньги в недвижимость, имея на руках относительно небольшой капитал;
возможность покупки квартиры в рассрочку, при которой платежи вносятся в процессе строительства.

Таким образом, если у вас нет денег на покупку собственного жилья, то участие в долевом строительстве станет неплохим решением.

Кто является участником договора: права и обязанности

При участии в долевом строительстве обязательно заключается договор между владельцами паев и строительной компанией. Согласно этому договору, дольщики обязаны вовремя вносить платежи, если жилая площадь приобретается в рассрочку, а также выполнять другие обязательства, прописанные в документе. Застройщик, в свою очередь, обязан завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в оговоренный срок.

Взаимоотношения между дольщиками и застройщиками регулируются законодательством на федеральном уровне. В 2004 году в него был внесен ряд поправок и доработок, благодаря которым участие в долевом строительстве стало более безопасным. Причиной этому стал ряд громких скандалов, когда права дольщиков были нарушены.

Что такое ДДУ

Итак, мы уже определились в том, кто такие дольщики, поэтому теперь пришло время немного разобраться в терминологии долевого строительства. Самым распространенным термином, с которым сталкиваются дольщики, является ДДУ. Это договор долевого строительства (участия), который заключается между застройщиком и пайщиками. Он выступает гарантией того, что права обеих сторон не будут нарушены. Несоблюдение любых условий может стать основанием для судебного разбирательства. Как показывает практика, в подавляющем большинстве споров между дольщиками и застройщиками они решаются в пользу первых, но решение проблем в судебном порядке может длиться несколько лет.

Суть долевого строительства

Получить исчерпывающую информацию об этом виде строительства можно в законе «О долевом строительстве», на основании которого между дольщиками и застройщиками должен быть заключен договор, обязывающий первых вносить своевременные платежи, а вторых – закончить строительство жилого объекта в срок.

Когда дом будет закончен, каждый дольщик получает в свою собственность квартиру. Параметры жилья также прописываются в договоре, поэтому владелец пая долевого строительства получит ту квартиру, которую он изначально хотел.

Права участников долевого строительства

Мы уже знаем о том, кто такие дольщики, поэтому теперь нужно поговорить о том, какие законные права у них есть. Права и обязанности обеих сторон, принимающих участие в долевом строительстве, прописаны в ДДУ. Любое несоблюдение контракта одной из сторон дает другой повод для обращения в суд.

Как показывает практика, причинами большинства конфликтных ситуаций являются следующие:

если у дольщика есть на руках документы, предоставляющие ему право собственности на недвижимость, факт сдачи объекта нигде не зафиксирован;
если застройщик не успевает вовремя сдать объект;
качество жилья не соответствует указанной в договоре информации;
расторжение договора по вине любой из сторон.

При возникновении любой конфликтной ситуации при долевом строительстве, дольщики могут обратиться в защиту прав потребителя, где ему предоставят подробную информацию о сложившейся ситуации, а также подскажут, как лучше поступить.

Договор залога: что это и для чего он нужен

Если вы приобретаете жилье в рассрочку, то помимо ДДУ вам придется заключать еще и договор залога. Это является требованием действующего законодательства и позволяет защитить права дольщиков и застройщиков. Документ составляется в электронном виде, подписывается обеими сторонами, после чего отправляется на государственную регистрацию. Для этого документ должен быть составлен на строительном объекте и нотариально заверен.

При отправке договора на государственную регистрацию к нему прикрепляется пакет следующих документов:

Нотариально заверенная копия ДДУ, его номер и дата регистрации.
Проектная документация на строительный объект с указанием его местоположения.
Оригинал и заверенная копия квитанции об уплате государственной пошлины.
Копии всех документов, которые указаны в залоговом договоре.

Подавать документы на регистрацию может любая из сторон, участвующих в подписании договора.

Как стать участником долевого строительства

Дольщики дома или любого другого объекта жилой недвижимости, чтобы принять участие в долевом строительстве, должны выполнить следующие действия:

строительная компания определяется с местоположением будущего строения и приобретает землю под строительство;
дольщики ищут проекты, на которые привлекаются пайщики, и заключают договор с застройщиком на долевое участие;
если жилье приобретается в рассрочку, то составляется график платежей, определяется сумма платежа и характер выплат;
строительная компания возводит дом и передает его в собственность дольщиков.

Это стандартная процедура, которую должен пройти дольщик квартиры, чтобы обзавестись собственным жильем при помощи долевого строительства.

Контроль и надзор за соблюдением прозрачности сделки

В наши дни защита дольщиков, а именно их прав, находится на очень высоком уровне. Если всего несколько лет назад долевое строительство было довольно рискованным занятием, то сегодня вкладывать деньги в него можно, совершенно не опасаясь потерять свои финансовые средства.

Объекты долевого строительства находятся под надзором региональных и муниципальных представительств, поэтому легитимность любой сделки будет соблюдена.

Что делать обманутым дольщикам

Несмотря на жесткое регулирование долевого строительства со стороны государства, тем не менее обманутые дольщики – далеко не редкость. Это происходит из-за того, что недобросовестные застройщики могут заморозить строительство объекта или вовсе не начинать его, взимая при этом деньги дольщиков за квадратные метры.

Признаки нарушения прав дольщиков

Существует отдельный реестр обманутых дольщиков, в котором фиксируются все жалобы, касающиеся нарушения прав пайщиков.

Причин для возникновения конфликтных ситуаций может быть довольно много, однако самыми распространенными являются:

потеря строительной компанией права владения земельным участком, на котором осуществляется строительство дома;
ликвидация или банкротство строительной компании;
задержка передачи жилой площади ее законному владельцу более чем на 9 месяцев;
застройщик не выходит на связь, всячески избегает встречи или не допускает дольщика на строительный участок.

Важно понимать, что, заключая контракт с застройщиком на участие в долевом строительстве, пайщик имеет полное право контролировать ход работ по возведению дома на всех стадиях. Если по каким-либо причинам ему отказывают в этом, то это является грубым нарушением его законных прав.

Если у пайщика возникнет хоть малейшее подозрение на то, что строительная компания не выполняет свои обязательства, то следует как можно скорее попытаться прояснить ситуацию.

Порядок действий по решению конфликтной ситуации

Если между дольщиками (СПб это или другой город) и застройщиком назрела конфликтная ситуация, то для ее решения нужно предпринять следующие действия:

Обратиться в строительную компанию. Для этого составляется письменная претензия и отправляется по адресу, по которому зарегистрирована компания. Согласно законодательству, застройщик обязан дать письменный ответ, в котором будет указана причина перерыва или заморозки строительства.
Если ответа не последует или возникнут подозрения, что компания является мошенником, следует обратиться в соответствующие органы, которые осуществляют надзор за долевым строительством, и в суд.

Если застройщик заявил о банкротстве, то необходимо найти официальные сведения, подтверждающие это. Проверенным источником является газета «Коммерсант» и единый государственный реестр. Если официальных данных о банкротстве найдено не будет, то нужно обратиться в суд.

Для того чтобы довести дело до судебного разбирательства, потребуется подготовить пакет следующих документов:

Заверенную копию или оригинал ДДУ.
Паспорт гражданина РФ.
Документ о перечислении денег застройщику.

Если суд оправдает застройщика, то решить проблему можно при помощи арбитражного суда. Для этого к перечисленным выше документам необходимо прикрепить решение суда.

Рассмотрение обращений дольщиков о невыполнении застройщиком своих обязательств занимает 20 дней, после чего жалоба вносится в единый реестр. Бывают случаи, когда дольщикам отказывают в регистрации жалобы. В этом случае нужно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся в данном вопросе.

Как показывает практика, долевое строительство – это отличный вариант для людей, у которых сразу нет полной суммы для приобретения жилья. Но как бы там ни было, перед подписанием договора необходимо досконально с ним ознакомиться, а также узнать, кто такие дольщики, чтобы в дальнейшем не попасть в неприятную ситуацию.

Источник