Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.
Источник
Без прописки: выбираем между апартаментами и квартирой
Чем апартаменты отличаются от обычных квартир и что выгоднее покупать
На рынке недвижимости появляется всё больше предложений по продаже апартаментов, но не все до конца понимают, в чём особенность такого жилья. Редакция N1.RU рассказывает, что такое апартаменты, чем они отличаются от квартир и в каких случаях их приобретение будет выгодным.
С юридической стороны апартаменты считаются нежилым помещением, предназначающимся для временного пребывания. Такой тип «квартир» располагается в зданиях, которые чаще всего оформлены в качестве гостиничного, офисного или другого коммерческого назначения.
«Владельцами апартаментов обычно становятся обеспеченные люди, имеющие в собственности уже не один объект недвижимости. Как правило, апартаменты располагаются в деловой части города, поэтому собственник может работать и проживать фактически в одном и том же месте, значительно сокращая время на передвижение», —рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Аркада» Светлана Яркова .
Зачастую современные апартаменты не только не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома, но иногда и превосходят их. Так, входная группа здания апартаментов всё чаще включает в себя просторные холлы с ресепшн и комфортабельными креслами, а в здании могут располагаться велнес-центры и современные паркинги. Но при покупке апартаментов стоит обратить внимание на некоторые особенности, которые отличают такое жильё от обычных квартир.
Регистрация и проживание
Стоимость апартаментов в среднем на 20 % ниже, чем стоимость квартиры. В России такое жильё специфично, в первую очередь, из-за юридического статуса нежилого помещения. Этот факт накладывает на апартаменты ряд ограничений:
1) в апартаментах нельзя прописаться. Возможно только получение временной регистрации на пять лет, по истечении которых прописку придётся продлить. Однако такой вид регистрации позволит вам пользоваться медицинскими и учебными учреждениями в вашем районе;
2) коммунальные платежи в апартаментах в среднем на 15–20 % больше, чем в квартире, так как городские тарифы для нежилых помещений выше. Схожая ситуация и с налогом на имущество;
3) законодательство не обязует застройщика соблюдать нормы и СНиПы, предназначенные для жилых помещений: вентиляция, уровень инсоляции, тепловой защиты здания, благоустройство придомовой территории. Инфраструктуру не обязан строить ни девелопер, ни город. Но если в комплексе присутствуют квартиры, нормы обычно нарушаются не сильно;
4) вы не сможете повлиять на шумных соседей законным путём (федеральный «закон о тишине» в жилых домах после 23:00 не распространяется на апартаменты), всё из-за того же юридического статуса нежилого помещения.
«Все программы помощи населению рассчитаны на приобретение недвижимости для проживания. Поэтому молодым семьям и другим льготникам дорога в апартаменты пока закрыта, — поясняет Светлана Яркова. — Регулярные поправки в законодательстве позволяют надеяться на возможное изменение в оформлении такого вида недвижимости. Так, например, активно обсуждается необходимость обязать застройщика обеспечить район детским садом и школой».
Несмотря на низкую стоимость апартаментов по сравнению с квартирой, ставки налога на имущество существенно выше для владельцев такой недвижимости. На это в первую очередь влияет то, что такое жильё относится к коммерческой недвижимости. К тому же, зачастую покупатели апартаментов узнают о размере отчисления только из уведомления налоговой.
С 1 ноября 2018 года в Тюменской области для квартир (стоимостью менее 300 миллионов рублей) процентная ставка составила 0,3 % от кадастровой стоимости. По расчётам Росреестра налог на «среднюю» квартиру в 53 квадратных метра стоимостью 3 миллиона рублей составит 9 000 рублей за год.
В случае с апартаментами минимальная налоговая ставка колеблется от 0,5 % до 2 %, в зависимости от зарегистрированного статуса здания. Более того, невозможно оформить налоговый вычет, в то время как владельцы квартир могут вернуть часть отчислений (вычитается из общей площади объекта 20 квадратных метров). Льгот на то, чтобы уменьшить минимальный размер налога на апартаменты, не предусмотрено.
С другой стороны, кадастровая оценка стоимости апартаментов, особенно если речь идёт о проектах в бывших промышленных зданиях, существенно ниже рыночной стоимости — часто в два-три раза. А значит, сумма, от которой высчитывается хоть и больший процент, значительно меньше.
Что выгоднее брать в ипотеку
В связи с ростом популярности апартаментов в России многие крупные банки создают специальные программы ипотечного кредитования на покупку такой недвижимости.
По данным банков, имеющих специальные программы ипотечного кредитования для покупки апартаментов, условия на приобретение квартиры и апартов в ипотеку одинаковы. Процентная ставка и срок выдачи займа идентичны, различаются только суммы первоначального взноса. Если для покупки квартиры будет достаточно внести банку только 15 % от стоимости жилья, то при приобретении апартаментов эта сумма составит 20 %. Специалисты связывают это с тем, что цена квадратного метра апартаментов ниже стоимости жилого помещения.
Однако, по словам руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николая Лаврова , на практике на покупку апартаментов банки практически не одобряют кредиты, так как это не квартиры, а нежилые помещения коммерческого назначения. В свою очередь коммерческие помещения кредитуются редкими банками, так как подобные кредиты сильно дороже, чем жилищные, и получить их сложнее. Либо покупателям приходится брать потребительские кредиты, которые ограничены в размерах и также имеют высокие ставки.
Таким образом, апартаменты подойдут собственникам, которые приобретают их в качестве второй недвижимости, либо тем, кто планирует сдавать такое жильё в аренду. Сделать выбор в пользу покупки обычной квартиры рекомендуется молодым семьям, тем, у кого есть льготы, а также кому важна прописка.
Источник
